8月的最后一天，在一场大暴雨下，一大群围在南京国际博览会议中心门口的“抢房客”显得格外惹眼，有网友调侃称“每把雨伞下都是一个千万富翁”。

　　“千万”不假，但“富翁”难说。

　　这些购房者争抢的项目是苏宁檀悦，项目放风价从最初的6.4万元/平方米被限制到5万元/平方米，按这个价格来算，一套房的总价在760万至1800万之间，名副其实的千万豪宅。

　　总价高，门槛自然就高，这个项目的验资要求是600万元，这笔资金并不是小数目。

　　为了参与这场抢房大战，个别购房者为了拿到“选房票”，甚至将一张600元的银行冻结单通过P图，生生提升1万倍，弄成了600万的验资单，企图混进选房现场。当然，这并未成功。

　　一场由豪宅项目苏宁檀悦带起的热度，给南京整个8月的楼市带来翘尾行情。

　　倒挂价差1.5万/平

　　“下午摇到了一套189平方米的房子，拿来自己住。”一位摇中的购房者告诉界面记者。除此之外，还有部分购房者是为了家里孩子上学做准备，也有的是为子女准备的第一套房，当然也吸引了不少投资客……

　　正式开盘的前四天，苏宁檀悦才领取了销售许可证，首次推出324套房源，户型面积为159、189、239平方米，属于典型的高端改善项目。由于位于南京鼓楼CID和河西CBD的交汇处，项目周边商业、办公、学校、地铁等资源充足。

　　更关键的是，目前该区域大部分都是已交付的项目，新房房荒已久，二手房挂牌均价已达到了6.5万元/平方米，与新房形成了约1.5万元/平方米的倒挂。

　　这意味着，即便买到苏宁项目的最小户型，从市价上看也有将近200万的价差，这才是蜂拥争抢的关键因素。

　　“从2015年开始南京豪宅市场行情向上发展，而且南京现在也进入改善型市场阶段，大的时代背景和市场需求结构进化，支撑着豪宅市场不断发展。” 南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉告诉界面记者。

　　坐拥各方面优势，苏宁檀悦吸引了5002组购房者报名参与，开盘当天324套房子全部售罄，中签率仅有4%。

　　苏宁檀悦可以说是当下苏宁置业卖得最贵最好的盘了，也是他们从家电行业转到地产8年多时间，卖的较好的项目之一。

　　在这之前，苏宁置业近几年的地产销售规模已停滞不前。从近三年来看，销售业绩均有所下滑。根据克而瑞数据，2017年，苏宁置业操盘销售额135.8亿元，排名全国房企第116位;2018年未进前200榜单;去年销售额则下降至89.3亿元排在163位。

　　作为一家南京本土开发商，这两年苏宁置业在大本营的动作并不多，拿项目多在太原、南昌、绍兴、安徽滁州、合肥等城市。

　　今年3月份南京苏宁睿城二期开工后，苏宁置业在南京市场上暂时息声。直到7月苏宁置业斥资45.7亿元获得南京紫东G24地块，才又有了声响。

　　以一个高端项目的热卖，苏宁置业似乎在大本营南京又活了过来，如果后续签约顺利，这次开盘一定程度上也能提升苏宁置业在南京的市场地位。

　　高价盘更好卖

　　苏宁檀悦也是当前南京楼市的一个缩影，可以肯定的是，传统的“金九”已经到来，整个市场又开始蠢蠢欲动。

　　仅8月最后一周，南京新房市场领取销售许可证的就有29个盘，包括5个纯新盘，分散在江北、江宁、城北、城南、城东、仙林、河西、高淳、溧水等区域，两江板块仍是主力。

　　张辉表示，7月份上市的楼盘比较少，且出台了调控新政，8月份有必要通过加大供应来形成组合拳，让整个市场更加平稳和健康，也能给房价降温。

　　“至于去化压力，根本没必要担心。南京总体的库存水平其实处于低水平，集中入市对库存的影响也是微乎其微。”

　　细看，南京楼市在去化上呈现出冷热不均的分化状态，越贵越好卖似乎成了南京楼市的日常。

　　以上周推的15个盘、2635套房源中为例，只有4盘售罄。这4个盘的均价都超过了3万元/平方米，葛洲坝南京中国府精装均价甚至高达6.4万元/平方米。

　　具体来看，位于建邺区的葛洲坝南京中国府加推57套房源共422组人抢，开盘3小时全部卖光;雨花台花语江南最后的216套精装房两个半小时全部售罄;江北核心区花语熙岸府33人抢一套，3小时内去化完毕;江北融侨誉江248套房子也在当天卖完。

　　南京的热销板块主要集中于燕子矶、江北核心区和河西板块，楼盘逢开必磬。反观禄口、桥北、青龙山等冷门板块，楼盘区划不佳都是常态，有的开盘4个多月去化不足一半，有的8个月只卖了14套。

　　这些卖得好的楼盘，无非都是位于热点板块、周遭配套完善、与周边二手房存在倒挂。其“升值潜力大、风险小”驱使着购房者集聚于热门区域摇号。

　　“这是新房的结构化行情，二手房也有同样的表现。核心地段的房子在涨价，而刚需板块的二手房价格纹丝不动。”一位南京市场人士告诉界面记者，“本质上还是因为市场的参与者以高净值人群为主。”

　　回顾今年，从疫情爆发期间关停售楼处、陷入停滞，到二季度复工复产开始后房企开始集中供货、供销量大幅回升，再到新政调控、楼市降温……南京楼市仿佛坐上了“过山车”。

　　上半年，南京新房成交量达35269套，认购41360套，同比成交量上涨3.5%，认购量上涨8.4%。且一二季度整体成交均价企稳在2.56万元/平方米的高位。

　　一手房销售价格环比涨幅在4月份一度领涨全国;6月份，南京近74个项目开盘，20家楼盘加推售罄，还出现了江畔都会上城“万人摇”。

　　二手房市场上，南京上半年各月无论是环比还是同比都呈攀升之势。6月份，二手房销售价格指数达5.7%，成交均价同比增长4.33%。

　　土地市场也不平静，上半年累计成交建筑面积达604万平方米，同比增长26%。尽管7月份出台了“限房价竞地价”的政策，土地市场的火热程度依然令人咋舌。

　　根据克而瑞的排行榜，上半年上榜的开发商多为南京的熟面孔，万科、金地、华发股份、仁恒置地和招商蛇口位列前五;权益销售额前五则为中海、融信、绿地、万科和世茂。

　　土地市场上自然也不乏这些开发商的身影。例如金地在上半年频频拿地补仓，4月拿下秦淮区大体量商住地，6月斥资25.2亿元摘得江北4幅地块;中海、融信在7月的“双限”土拍中也各自落子。

　　除此之外，今年南京的土拍还吸引了不少外来客首次进驻。杭州滨江在7月拿下浦口一幅地块，广西彰泰在同日落子雨花台等，可见南京市场的吸引力。

　　这些热火朝天的景象最终成为了楼市调控的导火索。7月23日“宁九条”新政一出，加上随后针对人才优先选房、限制假离婚购房等规范，南京市场逐渐回归平稳。

　　8月前半月，南京市场沿袭了7月末的平静走势，没什么新盘入市，土地市场也毫无波澜。进入下半月后，南京楼市开始为“金九银十”蓄力，不仅迎来一波入市潮，也新上架了一批土地。

　　从当月数据来看，南京8月份新房成交7814套，环比7月的9512套下跌了17.8%;认购量为11670套，环比下滑32.5%。

　　虽整体水平环比下滑，但若将时间拉长至今年前8个月乃至去年同期，南京楼市的韧劲一直都在。

　　今年1-8月，南京累计上市房源达到54236套，同比增长13%;累计成交量50557套，同比增长5%;前8月整体供求比1.07.供略大于求。

　　二手房市场比新房更加稳定。

　　根据链家官网，南京二手房8月的均价约2.85万元/平方米，与上月的2.83万元/平方米略有上升;挂牌均价则从上月的3.16万元/平方米增至3.31万元/平方米，同比上涨3.35%。

　　“南京市场一直存在一个有趣的现象，即二手房的成交量远大于新房成交量。8月，二手房的网签量和7月一样，依然在1万套以上，而新房却只有几千套。”上述市场人士表示，“未来新房和二手房的主流格局依然会保持二八分化。”

　　与此同时，安静了近一个月的土地市场也活跃了起来。8月下旬，伴随着“达到限价则摇号”的土地新政出台，南京挂出了共计27幅地块。 9月份又将迎来新一波土拍浪潮。

　　楼盘也好，土地也罢，所有的一切似乎都在为“金九”做铺垫，张辉预计“金九银十值得期待”。但楼市冷热众说纷纭，也有市场人士认为持续了这么久的火热之后南京楼市很难再有足够的购买力去冲击更高的成交量。

　　有一点可以肯定，近两个月及时的政策调控很好地稳住了市场预期，保持平稳、不断调整是大势所趋。

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