租赁物漏水承租人能否解除租赁合同？

问

2015 年，我与张某签了份租赁合同，承租张某位于北京市朝阳区的门面房，经营早点生意。合同签订后，我付了张某水电及设施押金 3000 多元，张某应在租约到期或我退租时将此押金返还我。还约定了在租期内我应按时交纳水电等费，在使用过程中所产生的维修费用由我负责。承租期间，我发现房屋的下水不通、屋顶有漏水现象，导致经营受到严重影响。我认为房屋出现这种情况，买卖根本无法经营。请问：我可以解除与张某的租赁合同吗？北京 潘瑞杰

北京律师答

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。为维护交易安全，合同法规定了合同的约定解除和法定解除两种情形。如果您和张某的租赁合同约定了在房屋出现不利于您使用的情形时，您可以解除合同，您可以行使约定解除权。如果没有约定，只能行使法定解除权，根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据您的介绍，房屋出现下水不通、漏水的，您可以要求出租人在合理期限内维修；出租人不履行维修义务的，您可以自行维修，维修费用由出租人承担，但您不能选择解除与张某的租赁合同。

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