卖方收了定金后拒不卖房，买方应如何要求赔偿？

问

龙某与杨某签订了《房屋买卖合同》，约定龙某房屋出售给杨某，杨某在合同生效后 2 个月内支付购房款，龙某在收到购房款后 1 个月内配合杨某办理产权转移手续。在双方签订买卖合同的当日，杨某交付了 2 万元定金给龙某，双方另行签订了《买卖定金协议书》以及房屋买卖合同《补充协议》。在合同签订一个月后，龙某经过中介告知杨某解除房屋合同，并返还 2 万元定金，但杨某不同意解除合同，要求依合同约定按期交付房款，办理房屋过户手续。经双方协商，杨某提出一种方案是继续履行合同，另一种方案是同意解除合同，但龙某应按《补充协议》的约定支付合同总价款 20% 的违约金，并且双倍返还定金、赔偿房屋在合同签订后至解除期间价格上涨的差额部分。龙某认为其仅应该按照定金协议的约定，双倍返还定金。双方无法达成一致意见，来到街道调委会申请调解。请问龙某应如何承担违约责任？

北京律师答

龙某作为房屋的所有权人，有权处分其财产，其与杨某签订房屋买卖合同系双方自由意志的体现，自双方签字之日起合同即生效。杨某作为买方，无任何违约行为。龙某作为卖方，无任何法定或履行不能的事由而拒绝履行合同约定的义务，要求解除合同的行为己构成了预期违约，应对此承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 在此情况下，如龙某能够证明该房屋产权已转移至第三人，现履行不能，则可以不承担继续履行合同的违约责任，否则杨某仍然有权要求龙某继续履行合同。如杨某同意解除合同，对于龙某应赔偿多少损失，杨某有选择的权利，可以要求龙某双倍返还定金以及房屋在此期间价格上涨的损失，也可以要求龙某按补充协议的约定支付合同总价款 20% 的违约金。

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