“买卖不破租赁” 是否适用于有抵押的房屋？造成承租人损失的由谁承担赔偿责任？

问

小钱的房屋系贷款购买，已经抵押给了银行，大刘在不知情的情况下，承租了小钱的房屋用以经营。后来，小钱无力偿还银行贷款，导致该房屋被银行申请进行拍卖，银行要求与大刘中止租赁合同。对此，大刘认为 “买卖不破租赁”，小钱的房屋被拍卖，损害了自己的利益，银行无权要求中止租赁合同，要求在房屋出售后继续履行租赁合同，或者小钱赔偿自己的损失。小钱则认为对于租赁合同的违约自己并非主观故意，不应承担赔偿责任，两人来到街道调委会申请调解。请问，买卖不破租赁是否适用于有抵押的房屋？因此，造成的大刘的损失由谁承担赔偿责任？

北京律师答

目前，很多房产存在抵押权。合同法中确实有 “买卖不破租赁” 的原则，但这种原则的适用要区分具体情况而定。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，“买卖不破租赁”原则只适用于订立抵押合同前抵押财产已经出租的。而抵押权设立后抵押财产出租的情况不适用 “买卖不破租赁” 原则，那么，在这种情况下产生的纠纷，已造成损失的具体责任如何划分？《担保法》司法解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将己抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产己抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产己抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本纠纷中，小钱的房产在租赁前已经进行抵押，属于租赁关系不得对抗已登记的抵押权的范畴，银行有权利对小钱的房产进行拍卖处置。小钱在出租房屋时没有书面告知大刘该房产己抵押，因此造成大刘的损失，小钱应该对此承担赔偿责任。

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