出租人将尚未取得所有权的房屋出租，租赁合同效力如何认定？

问

马某购买了位于地铁附近一套商用房，开发商已将房屋交付给马某，但尚未取得房屋所有权证书，马某将房屋出租给李某作为办公使用。李某承租房屋后要办理公司营业执照，因房屋没有所有权证书暂时不能办理。后李某以马某没有取得产权证书为由要求确认租赁合同无效，请问，该租赁合同的效力如何认定？

北京律师答

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 因此，在房屋租赁合同中，出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权，出租人是否为所有权人或处分权人不影响租赁合同的效力。只要房屋是合法建造，经由行政主管部门的审批，即使未能办理所有权登记证书或尚未办理产权证书，也可以出租。本案中，马某就尚未取得所有权的房屋与承租人签订的租赁合同有效。李某以出租人没有取得房屋所有权证书为由，要求确认房屋租赁合同无效，不予支持。若马某未取得所有权证书影响李某正常使用的，李某可以要求马某承担违约责任或要求解除合同。

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