商品房买卖中定金罚则和赔偿损失可以并用吗？

问

高某与某房地产公司签订《房屋买卖合同》，合同约定高某以 65.9 万元的价格购买某处商品房。高某于合同签订当日向该房地产公司支付 4 万元定金。后该房地产公司将该房产高价另售予他人，并提出要解除与高某之间的房屋买卖合同，高某不同意，双方发生纠纷。据评估，该房屋在此期间增值 23.51 万元，高某是否可以向该房地产公司同时主张双倍定金和损害损失？

北京律师答

本纠纷涉及商品房买卖中定金与损害赔偿的适用。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。而损害赔偿金是当事人一方因其违约给另一方当事人造成损害时应向对方当事人支付的赔偿金额。损害赔偿金和定金的适用是不同的。在发生违约的情况下，定金的适用不以发生损失为必要条件。而损害赔偿金必须以发生实际损害为必要条件，否则不能适用。在买卖当事人既约定了定金又发生损害赔偿情况下，该如何进行适用？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 28 条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。” 该条明确了定金条款与赔偿损失之间的关系，即如果合同中约定了定金条款，应当首先适用定金条款，如果定金不足以赔偿当事人的损失，可以要求对方赔偿损失，但赔偿的总额不能超过因违约造成的损失，防止当事人因赔偿获得额外收益。换而言之，在既约定了定金又产生损害赔偿的情况下，定金与损害赔偿金是可以并用的，只是定金和损害赔偿金的总和不得超过因违约造成的损失。就本纠纷而言，高某签订的房屋买卖合同约定了定金 4 万元，根据定金罚则，该房地产公司需返还双倍定金 8 万元，但远不足以弥补高某 23.51 万元的房屋增值损失。因而，高某可以同时主张双倍返还定金并赔偿损失，但定金和损失赔偿的数额总和不能超过该房地产公司违约造成的损失，即 23.51 万元。

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