政府出台商住房限购政策是否属于不可抗力？

问

赵某于 2017 年 2 月 21 日与王某签订了《商品房买卖合同书》，向王某购买其名下位于北京市昌平区某处的商住房一套，约定房屋价款为人民币 100 万元，赵某支付购房款后，王某应在 2017 年 4 月 15 日前将该房屋过户给赵某。合同签订当日，赵某即向王某支付购房首付款人民币 35 万元。2017 年 3 月 26 日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），其中第 5 条规定：“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。” 赵某系外地来京投靠子女的退休人员，没有在京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税，因此无购房资格。赵某认为《公告》的出台，导致其无法购买合同约定的商住房，属于不可抗力，与王某协商解除合同并要求返还已支付的购房款 35 万元。王某拒不返还，双方产生纠纷。那么，《公告》的出台，使赵某无法履行购买合同，是否属于不可抗力？

北京律师答

不可抗力是一项免责事由，我国《民法通则》《民法总则》和《合同法》中都对不可抗力有明确规定，即 “不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 根据上述规定，一个事件是否属于不可抗力应满足以下要求：一是不可预见性，即当事人对于不可抗力事件的发生根本无法预见；二是不可避免性，即当事人尽管采取了及时合理的措施但客观上仍不能避免意外情况的发生；三是不可克服性，即当事人对该事件的后果无法加以克服；四是履行期间性，即该意外情况的发生在合同成立之后、终止以前。此纠纷中，《公告》导致商住房购买政策发生变化是否构成不可抗力，也要从上述要件进行判断。其中，就政府出台限购政策导致合同无法履行是否具有不可预见性，争议较大，司法实践则认为不具有不可预见性。如北京市高级人民法院 2011 年 12 月 13 日印发的《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》明确指出：“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。”因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。尽管限购政策不是不可抗力，但限购政策的实施导致买受人购买房屋无法过户登记。针对限购政策导致合同无法履行的实际情况，前述《纪要》指出，“对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。”根据上述分析，《公告》规定的商住房限购政策应不属于不可抗力，但该政策的实施导致赵某无法完成所购商住房的过户登记，无法实现合同目的，因此赵某可以主张因限购政策的实施导致合同目的无法实现而要求解除合同，并有权要求王某返还其已支付的购房款 35 万元。

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