防反悔约定违约金，定损失不应走极端

问

我打算买一套二手房，已经和房主进行了几次面谈，大家愿意接受的成交价格是70万元。但近日“国五条”的公布，中介告诉我，最近房价可能上涨，房主有可能会反悔，把房价抬高10万元左右。中介建议我，在和房主签合同时，可以增加一条约定：如果买卖双方反悔，提出反悔的一方应支付对方20万元违约金。请问，中介的建议可行吗？违约金定多少钱才合适呢？ 读者 邓先生

北京律师答

在房屋买卖合同中约定违约金是可行的。违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但必须约定清楚。如果发生纠纷，有时不一定能完全按照约定的数额执行。《合同法》规定，如果违约金过分高于实际损失，当事人可以请求人民法院适当降低。因为《合同法》的违约责任主要是一种补偿性质，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。根据《合同法》的司法解释，合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

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