谁有权签订物业管理合同？

问

开发商云卓房地产公司将小区高级住宅预售给廖某等40位业主。后云卓房地产公司与恒茂物业公司签订了《小区物业管理承包合同》，将物业管理承包给恒茂物业公司，承包期十年，承包金按实际住房面积计算。恒茂物业公司向房地产公司支付了履约保证金45万元。后恒茂物业公司向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。云卓房地产公司起诉要求恒茂物业公司支付承包费及违约金。在案件审理过程中，廖某等40位业主经房地产管理部门批准，成立了住宅小区业主管理委员会，并与恒茂物业公司签订了《委托物业管理合同》。请问，在此情况下，云卓房地产开发公司主张恒茂物业公司承担违约责任的请求能否获得支持？四川 张国华

北京律师答

物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此应当由物的所有权人（即业主）行使该权利，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司，他们之间是委托人和被委托人的关系。业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。而云卓房地产开发公司无权将住宅小区的物业管理发包给他人，从中牟利，因此，其签订的合同是无效的，依据无效合同向恒茂物业公司主张赔偿不能获得支持。

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