小区车库应该由谁使用？

问

某住宅小区由北京市某房地产公司开发建设，该小区共有52个地下车位，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时，并没有就车位的归属作任何约定。在业主全部入住之前，开发商以至少9万元的价格卖掉了35个车位，剩余的车位被物业公司租给了业主以外的人员，导致业主入住后没有车位停车，小区的业主委员会曾代表业主多次要求把车库归还业主，但开发商一直拒绝返还。请问，小区的车位是开发商所有还是业主共同所有，应该由谁使用？北京 冯雷

北京律师答

住宅小区的车库如果是开发商为了经营而独立投资开发的，并不用于小区的配套设施，应当由开发商自由处分，可以以出售出租等方式经营该车库并获得利润。但是，如果不是由开发商独立投资开发，而只是作为小区的配套设施的话，若开发商与业主有约定，则按照约定确定车位具体归属，若没有约定，应当推定为全体业主共同共有。根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据上述规定得知，无论是由开发商独立投资建成的，还是由小区业主共有的车位，均应首先满足业主的需求，然后，才能对其他社会人员开放。

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