关于非依法律行为所发生的不动产物权变动，是否还需要登记？

北京律师答

物权法第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条的规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

物权变动的公示方式，动产一般为交付，不动产一般为登记。通过此方法物权变动可以被人们从外部察知，从而保护交易安全。但依照物权法第二十八条至第三十条的规定，物权的变动还可因法院判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等直接发生效力，而不必遵循依法律行为而发生的物权变动应当遵循的一般公示方法，这可能损害交易秩序和交易安全，尤其是涉及到不动产物权变动时更甚。

考虑到对交易安全的保护，物权法明确，依照物权法第二十八条至第三十条的规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。举例说明，甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有。在判决生效时，乙取得该房屋的所有权，但尚未去登记机构办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，但未及时办理登记。与此同时，甲将该房屋转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录，事后与甲也办理了转移登记。那么乙对丙的处分行为能否发生物权效力而由丙取得房屋所有权呢？按照物权法的规定，答案是否定的。尽管乙为真正的房屋所有权人，也有权对房屋进行处分，但未经登记，该处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。

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