业主是否可以将住宅改变为经营性用房？

北京律师答

物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

将住宅改变为餐饮、娱乐、公司办公等经营性用房屋，会造成来往小区人员过多，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用紧张，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。另一方面，将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。对此，物权法颁布前已有法规、规章对业主是否可以将住宅改变为经营性用房作了规定。对大家普遍关心的这一问题，物权法也作了明确规定，即“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这一规定首先明确一点是，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。据此，业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约定的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这二个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是第七十七条所说的有利害关系的业主。随着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题作出具体的规定。业主制定的有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。

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