业主可以采取何种形式对建筑物及其附属设施予以管理？

北京律师答

物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

对建筑物及其附属设施进行管理目前主要有两种形式，一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理，二是业主自行管理。物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业管理条例第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

对建筑物及其附属设施进行管理，除委托物业公司外，也有业主自行管理的。但是，随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量越来越高，管理的难度加大，还是选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。物业管理条例第四条规定，国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业服务公司。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务公司对建筑物及其附属设施进行管理。物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业公司予以更换。故物权法第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

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