北京律师：

    一、改善住房的原因

    改善住房在楼市购房需求中占很大比例，市民换房通常是基于以下几种原因：

    1、换面积。初次置业时家里人口比较少，或者是临时资金紧张，所以购买了一套比较小的房子先住着，通常是两居室、80平以下的，结了婚之后有了孩子，再加上老人，不够三代人住，就需要换个大点的房子，三居室或者更大的。

    2、换档次。以前的社区与现在的新楼盘比，在小区绿化、配套设施、物业服务等方面相对差一点，所以有些市民想换到高档点的社区里住，提高自己的居住品位。当然，换档次包含两个方面，一方面是硬环境，另一方面是软环境，即社区里的居民素质。

    3、换楼层。换楼层一般是为老人考虑，家里有老人，上下楼不方便，不宜住太高，一楼、二楼比较方便，或者是换成有电梯的高层。

    二、房屋置换注意事项

    如果是家里条件富裕的，有足够多的资金实力购买另一套房而无需卖掉现有住房，这种情况比较简单，另外买一套就行。但更多的情况是需要卖掉现有住房，补充购置新房的资金，所以就存在一个先买还是先卖的问题。从我们专业人士的角度来分析，建议购房者先买到合适的房子，再卖原有住房。因为买房不宜操之过急，需要认真挑选，从开始看房到最后买到合适的房子，通常需要两三个月的时间，周期比较长，如果买房之前就把现有住房卖掉了，没有地方住，就比较麻烦。

    但是先买后卖，存在一个资金问题。一般情况下，重新购房需要在原住房的市值基础上增加20万左右，但原住房还没卖掉，所以资金压力会比较大，建议购房者通过办理住房贷款来买房，先把房子买下了，等把原来的房子卖掉了再还贷款。

    三、如何选房、购房

    换房的原因在前面已经说过，不过老百姓换房通常不是基于一种原因，而是几种原因结合到一起促使购房者需要换房。所以选择新住房时，目标比较明确一些，购房要求的针对性比较强。既然要换房子，那么新房子在各方面就要比原住房都好一些，但是也要分清哪些条件新住房必须具备的，哪些不是必须的。例如，为了老人考虑而换房，这就要求换的房子必须是一楼、二楼或者有电梯的房子，房子周边要有大医院或者至少也要交通便利，能在紧急情况下短时间内赶到医院，但是不一定要换的房子一定是更繁华、距离市中心更近的地段。

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