为什么建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立？

北京律师答

物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

土地资源具有稀缺性和不可再生性。随着人类社会的进步和发展，特别是现代化专业技术的进步,使分层次开发土地成为了土地利用的新趋势。我国一些地区也出现利用地下空间建造地下商场、车库等设施，利用地上空间建造走廊、天桥等情况。由于我国现行法律、行政法规未对土地分层出让的问题作出过规定，实践中对于专门利用地下或者地上空间的权利性质仍不明确，造成一些土地登记机构无法办理登记手续，相关设施权利人的权利得不到确认和法律上的保护。因此，在物权法中，对土地分层次利用的权利进行规范势在必行。

我国城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。根据物权法第一百三十八条第四项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。比如，同一块土地地下十米至地上一百米的建设用地使用权出让给甲公司建住宅；地下二十米至五十米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下停车场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的。承担相同的权利和义务，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。

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