建设用地使用权流转合同应当如何订立？

北京律师答

物权法第一百四十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

根据这一条规定，在建设用地使用权时，当事人定立合同应当注意两个方面：

首先，流转建设用地使用权的合同应当采用书面形式。根据合同法第十条第二款的规定，法律行政法规规定采用书面形式的，合同应当采用书面形式。城市房地产管理法第十五条以及有关法律法规中规定，土地使用权出让应当采用书面合同。

其二，建设用地使用权流转后的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。城市房地产管理法第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”之所以作出这样的限制，是因为建设用地使用权本身就是一种有时限的权利，从理论上说，建设用地使用权人不可能超出自己权利范围流转权利。在我国的现实中也不允许用益物权人这样扩张权利，侵害作为所有权人的国家的利益。所以在建设用地使用权期间确定的情况下，建设用地使用权的流转也必须受到这一期间的限制。

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