建筑物等流转的，相应的建设用地使用权如何处理？

北京律师答

物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定。

这一条实际上规定了实现“房地一致”的另一种方式：“地随房走”，这也是被法律实践和社会生活普遍接受了的。在理解和适用本条规定时，要特别注意和第一百四十六条的衔接。根据法律和行政法规的规定，地上建筑物和其他附着物所有权流转时，其使用范围内的建设用地使用权随之流转。担保法第三十六条第一款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”第三款规定：“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”城镇国有土地出让转让暂行条例第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第三十三条第二款规定，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

从法律后果上说，不可能也不允许把“房”和“地”分别转让给不同的主体。物权法的规定，实际上构成了一个整体：只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。

另外，本条中所讲的附属设施占用范围内的建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下。转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割。在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务。

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