为什么住宅建设用地使用权可以自动续期？

北京律师答

物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用五十年。因此，建设用使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城市房地产管理法二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

物权法草案曾经根据当时法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是，物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办。建设用地使用权续期的问题，和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。“住宅建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费，有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，关系到广大群众的切身利益。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为七十年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不做规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，物权法对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未做规定。

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