土地抵押后，地上附着物还可以抵押吗？

土地和房产是用于办理抵押贷款的重要不动产，其中房产抵押相对简单，后续涉及的法律问题也较为清晰，而土地办理抵押手续并不比房产复杂，但后续涉及的问题和敏感点较多。那么土地抵押后，地上附着物还可以抵押吗？

网友咨询：

土地抵押后，地上附着物还可以抵押吗？

河南濮阳专业律师范在魁解答：

不动产抵押权的设立，以登记为生效要件。因此，无论将房屋及其占用范围内的土地使用权单独抵押还是分别抵押，只要办理了相应的抵押登记，其抵押权的设立应为有效。只要在实现抵押权时，土地使用权与建筑物所有权归属同一竞买人或者买受人，就与我国现行法律规定的一体化原则并不相悖。

《民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

范在魁律师解析：

地随房走，房随地走的原则，不仅适用于抵押权，也适用于建设用地使用权。当事人通过约定转让或抵押房地中的任何一项，另一项也视为一并转让和抵押。受让人或者抵押权人对未意定抵押的一项成立法定建设用地使用权或者法定抵押权。因此，当事人在接受土地使用权进行抵押时，应当查明地上是否存在第三人所有的地上建筑物，防止部分土地使用权已成立为他人所有的法定土地使用权，从而影响担保物的价值。

抵押人以不属于自身所有的抵押物进行担保时，构成无权处分，抵押权不能有效设立。但根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，无权处分的合同并非无效。故本案中认定抵押合同无效的裁判观点在新的司法解释条件下应作相应调整。即无权处分的抵押合同有效，但抵押权人对抵押物的抵押权不能有效设立。

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