先租后抵的情况，如何对抗抵押权？
在民间借贷中，常常会出现债务人到期后无力偿还借款，债权人欲将抵押房出售以保障债权得以实现，经常会出现抵押房内有人居住的情况，那么先租后抵的情况，如何对抗抵押权？
网友咨询：
先租后抵的情况，如何对抗抵押权？
上海私人律师任志江解答：
先租后抵，需转移占有才能对抗抵押权，即在设定抵押时没有转移占有，因此租赁权不得优先于抵押权，可以实现更好的债权保护效果。
需要注意的是，该条规定判断租赁权与抵押权权利次序时以抵押权设立时间为准。
《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
任志江律师解析：
对于不动产的抵押权人而言，其在签订借款抵押合同之前，不仅要核实该抵押房屋的权属情况，更应到抵押房现场核实其占有使用情况。如果该抵押房屋非由抵押人占有使用，必须认真核实占有使用人占有使用不动产的基础法律关系，包括但不限于租赁、借用等。如果核实确定为租赁关系，应根据租赁剩余期限的长短对抵押物能够担保的债权的价值进行重新评估，防止在实现抵押权时，因租赁关系的存在影响抵押物的变现能力，最终导致债权不能够被全部清偿。
对于不动产承租人而言，在签订租赁合同尤其是长期租赁合同之前，应到不动产登记机关查询拟租赁的不动产的权属情况，其核实内容不仅包括该不动产是否属于出租人所有，还应包括该不动产是否存在已在先的抵押权。
抵押权与租赁权之间的权利冲突不仅涉及到抵押权人、承租人、出租人、抵押财产受让人等民事主体之间的利益冲突，也体现了法律价值的权衡。物权与债权，抵押权与具备特别属性的租赁权，价值理念的权衡与选择不仅存在于生活之间，也存在于民商事法律价值冲突解决之中。
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