房屋按份共有如何析产，怎么处理按份共有的房屋？
房屋所有权共有的常见方式一般分为共同共有和按份共有。共同共有，是指各共有人不分份额地共同享有房产权利，一般基于共同生活关系产生，如夫妻共有房产、家庭共有房产等。那么房屋按份共有如何析产，怎么处理按份共有的房屋？
网友咨询：
房屋按份共有如何析产，怎么处理按份共有的房屋？
上海私人律师任志江解答：
有下列三种析产方式：
1、直接分割。对房屋可以分割的部分进行等份分割，但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有。
2、作价补偿。房屋由按份共有人中的一人独有，然后获得房屋的人对其他共有人进行补偿。
3、直接分割与作价补偿相结合。
《物权法》第 99 条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；
没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
任志江律师解析：
《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。” 按照上述规定，共有房屋析产包括实物分割、折价分割和变价分割三种方式。具体而言：
第一，实物分割，是指直接分割房产，在各共有权人均主张取得房屋，并且房屋满足实物分割的条件时适用。举例而言，如一栋两层楼的房屋，两个产权人等份共有，则可以考虑各分得一层房屋的所有 权。
第二，折价分割，是指房屋作价补偿，即由其中一个或者部分共有人取得房屋全部所有权，并对放弃产权的其他共有人作出补偿。第三，变价分割，是指所有共有人均不愿取得房屋所有权，通过将房屋出售或者拍卖等方式，将卖得的价款按照产权份额进行分配。
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