商品房使用年限期满后怎么处理，如何处理使用年限期满的商品房？

我们平常所说的 70 年产权是指房子的土地使用年限 70 年，既然土地使用权只有 70 年，商品住宅从开发到销售的周期一般在 1-3 年，房屋产权的 “实际寿命” 也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短，那么商品房使用年限期满后怎么处理，如何处理使用年限期满的商品房？

网友咨询：

商品房使用年限期满后怎么处理，如何处理使用年限期满的商品房？

上海私人律师任志江解答：

商品房使用年限期满后有两种情况：

1、延长土地使用权期限。这种情况的话可以由房屋业主联名来向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金，当然这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

2、如果是根据规划需要，国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

根据《物权法》第 149 条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

任志江律师解析：

商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是 40 年，住宅用地的土地使用年限是 70 年。这里所说的 40 年和 70 年是指开发商拿地之后开始计算的 40 年和 70 年。

从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的 40 和 70 年里的。

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