什么是不动产异议登记，效力是怎样的？

近年来，不动产纠纷尤其是房产纠纷日益增多。在房屋登记中，因当事人申请不实或其他原因造成登记簿有误的现象时有发生，从而引发权属争议。一旦发生纠纷，当事人想到的往往是起诉 “打官司”。那么什么是不动产异议登记，效力是怎样的？

网友咨询：

什么是不动产异议登记，效力是怎样的？

上海私人律师任志江解答：

异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。

异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制，将其处分行为规定为无效行为；

或者将其处分行为规定为效力待定行为) 其按照登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权。

《民法典》第二百二十条规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（《民法典》生效时间为 2021 年 1 月 1 日）

任志江律师解析：

异议登记制度的主要功能在于构成第三人的非善意，防止第三人基于善意取得取得所有权或抵押权，而并不否定登记簿的权利推定效力，也不产生具有限制登记权利人处分权的法律效力。

登记权利人与第三人提出了所有权转移登记申请，在登记机构办理完毕该登记前，他人申请异议登记，那么，第三人能否被认为是善意第三人？由于第三人主观善意的考量并未结束，而异议登记只是申请却未办理，此时存在着以第三人代表的半信赖利益保护与或许真实的权利人之间的利益冲突，第三人是否被认定为善意第三人决定着保护第三人还是真实权利人。《房屋登记办法》第 78 条第 2 款选择了保护异议登记申请人的权益，要求房屋登记机构中止办理原登记申请，受理异议登记申请。或许因为在办理变更登记之前，第三人并非完全善意且异议登记不应受 “申请在先、登记在先” 规则的限制。

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