预售商品房再转是否有限制，预售商品房再转的条件是什么？

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付购房款的行为，买受人买到的也就是人们通常所说 “期房”。那么预售商品房再转是否有限制，预售商品房再转的条件是什么？

网友咨询：

预售商品房再转是否有限制，预售商品房再转的条件是什么？

上海私人律师任志江解答：

预售合同转让的条件是：

第一、法律、法规规定允许预售的商品房转让的则可以转让，如果不允许转让的则不能转让。

第二、转让者应当有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，如果是没有登记备案的预售商品房则不能转让。

第三、预售商品房转让的标的物应当为还没有竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后；

将商品房再转让给他人，就不属于预售商品房转让，而应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。

第四，商品房的预售合同应当合法、有效才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让就属于无效合同。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

任志江律师解析：

首先，须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方为生效。

其次，依照《合同法》关于合同转让的规定，即第 80 条及第 84 条规定。《合同法》在债权让与上采通知生效原则，该做法是合理的。

再次，须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。若承购人办理了房屋产权登记，取得房屋所有权后发生的转让行为按一般的买卖行为处理。

最后，预售合同须合法有效。预售商品房再转让的是预售合同的权利义务。预售合同无效的，再转让行为将因标的不存在而无效。

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