房屋租赁知多少？合同目的很重要

当从事经营性行为时，房屋场地往往是必不可缺的，而实践中房屋场地的出租人与承租人双方之间特别容易产生纠纷。在这种情况下，合同目的条款就发挥了很大作用，是解决双方纠纷、确定双方责任的要素之一。本文主要探讨为实现经营行为，签订的房屋租赁合同中约定合同目的条款的价值。

一、相关法律规定

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知中，第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

在讨论合同目的在房屋租赁合同中的重要性及作用之前，首先需区分合同动机与合同目的二个不同的概念。

动机是合同一方内在的签订合同的缘由，动机没有客观的表象，无法产生对外效力，对此合同相对方不负责任。在房屋租赁合同中，若无明确书面约定，出租人无法获知承租人的动机，动机尚不能转化成为合同目的，更无法作为该房屋租赁合同交易的基础。若在这种情况下要让出租人承担合同解除的违约责任，无疑是将承租人的市场经营风险转嫁到出租人一边、不合理地加剧了出租人的风险。

对于合同目的该概念的内涵，《合同法》并未作出明确阐释，诸多学者都做出过自己的解读。在2009年发布的《最高人民法院知识产权案件年度报告》（法〔2010〕173号）中对“合同目的”亦有定义：合同目的是指合同双方当事人通过合同的订立和履行，期望最终得到的东西、结果或者达到的状态。合同目的通常表现为一种经济利益。本文便是以上述定义作为合同目的之内涵。

若是合同中未明确约定合同目的条款，容易发生承租人与出租人对合同目的理解不一致、不明确的情况，导致租赁合同履行过程中产生纠纷。司法实践中对合同目的的认定较为严格谨慎，除非能证明双方达成一致或对方明知，一般不宜将合同约定之外的一方当事人的主观特殊目的作为合同目的。

二、司法审判实践中合同目的条款的价值

下面通过三个案例介绍合同目的条款对于合同解除、责任承担及确定双方权利义务起着关键性作用。

（一）不能实现合同目的系行使解除合同的法定事由

无论房屋租赁合同中是否约定解除条件，在满足《合同法》第94条规定的法定解除条件时，任意一方即可要求解除合同。而在实践中，往往是承租人一方以此为由主张解除合同并要求出租人赔偿损失。

在（2020）京01民终3099号案例中可以看到，依据消防部门作出的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定，乐壳公司违反国家强制性规定将不能用作儿童活动场所的店铺出租于沐花苑公司，导致沐花苑公司无法实现开设儿童水育培训的租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行，因此法院认定双方租赁关系解除。

(2018)京01民终8881号案例中，因为出租人迟迟不能提供消防等相关验收手续，导致商城无法按期开业，承租人也因此提供不出有效证件导致无法办理营业执照，案涉商铺至今未能如约营业，法院认定合同目的无法实现，出租人存在违约，承租人享有合同解除权。

（二）约定合同目的有助于判断违约责任及损失承担

需要提醒注意的是，承租人合同目的无法实现系解除房屋租赁合同的法定事由，但并非因此解除合同所产生的的违约责任都由出租人承担。需要根据承租人与出租人双方对于合同目的无法实现的过错进行责任分担并承担相应比例的损失。

仍以上述（2020）京01民终3099号判决为例，在该案中，乐壳公司作为招商企业，明知商场四层、五层不能用作儿童活动场所，仍进行青少年招商培训，违反国家强制性规定，存在过错，对合同目的不能实现负主要责任。而沐花苑公司作为专门从事儿童教育培训的公司，对相关法律规定及行业规范亦应知晓，其承租乐壳公司407室商铺用于儿童水育培训亦存在过错，应承担次要责任。故法院最终判令出租人、承租人双方按照7：3的比例承担沐花苑公司的相应损失（主要指装修残值）。

（三）约定合同目的有助于确定合同双方的权利义务

当租赁用途为商业经营行为时，即使租赁合同中未约定协助办理营业执照或其他行政手续的，出租人仍负有协助办理的附随义务。

以上述(2018)京01民终8881号判决为例，虽然双方在合同中并未约定出租人应提供相关材料协助承租人办理营业执照的义务以及协助办理的时间，但是双方合同载明用途为从事餐饮，因此取得营业执照，开业经营系承租人签订合同的必然目的。故，虽然合同没有相关约定，但是在合理期限内提供相关材料协助承租人办理营业执照属于出租人的一项合同附随义务。

而在（2020）沪0120民初17495号案例中，因案涉房屋租赁合同明确约定租赁房屋系作为仓库使用，承租人签订合时应当清楚不通水电对其有没有影响，且承租人占有使用租赁房屋至出租人起诉时尚未要求解除合同，故无法开通水电并非导致合同目的无法实现，承租人无法以此为由行使合同解除权更无法对抗出租人要求其交付租金的请求。

三、律师提醒

建议承租人：

1、在合同中明确约定租赁房屋的具体用途。正如上文所述，合同动机不等同于合同目的，若未在合同中确认，无法据此获得法律保护。且书面形式的合同目的条款效力最为直观有力。虽然有些合同目的隐含于意思表示中、可由客观事实加以推断，或者存在其他充分、明确证据能够证明该合同目的的存在，并不必须通过合同条款加以规定。但对于承租人来说，这种行为存在风险，凭借其自身亦无法准确判断合同目的是否已包含在意思表示中。对于经营者来说，通过约定合同条款的方式明确租赁房屋的用途及使用目的，可以大大降低这类不必要的风险、减少相关争议、节约时间和人力成本。

2、即使在合同中约定合同目的，承租人亦需尽到谨慎选址及验房的注意义务。承租人需认真仔细审核相关书面材料，避免租赁房屋无法办理营业执照或其他行政审批手续。在（2018）渝05民终2476号某橡胶制品有限公司与某制造有限公司房屋租赁合同纠纷中，二审法官认为，该橡胶制品公司作为专业的橡胶制品的制造与销售公司应当在签订租赁合同之前充分了解从事橡胶生产所应通过的行政审批等程序，而其与某制造公司签订的《房屋租赁合同》所租用的土地系农用地，无法取得从事橡胶生产必须的环境影响评价手续及排污许可证，因此认定导致租赁合同目的无法实现并予以解除的责任均由该橡胶制品公司负担。

建议出租人：

1、秉持诚实信用原则，切实履行协助义务。在明确出租房屋用于何种经营行为时，出租人应履行附随义务、提供相关材料，尽力配合承租人办理营业执照及相关行政手续。

2、尽到审慎注意义务，避免将商铺出租给依据国家法律及行业规定不得在此营业的承租人，出现出租房屋无法实现合同目的的情况发生。这并不是要求出租人做到对所有行业的规范都了如指掌，事实上出租人也不可能做到。而是出租人作为招商企业，明知出租房屋不具备用作某类经营业务范围的条件时、不可为了尽早出租房屋、获取租金的目的，而将房屋出租给从事此类经营行为的承租人，否则出租人反而要承担相应的违约责任，得不偿失。

结语：合同目的并非总是以合同条款加以规定，其认定非常复杂，建议无论是在订立房屋租赁合同前或是已经订立合同甚至产生纠纷后，咨询专业法律人士的意见，从而实现合作共赢、尽可能地减少合同纠纷、在租赁关系中更好地保障自身权益。

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