在建工程抵押登记时应该注意什么，抵押登记要什么证件？

目前，在建工程抵押已成为企业的一种主要融资渠道，特别是近年来我国出台了大量房地产金融税收新政策，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难的问题，在建工程抵押登记时应该注意什么，抵押登记流程是什么？

网友咨询：正在建的工程可以抵押吗，在建工程抵押登记时应该注意什么？

河南新乡优秀律师丰思达解答：

办理在建工程抵押登记必须注意以下事项：

(1) 在建工程抵押的目的必须是为 “抵押人取得在建工程继续建造资金的贷款” 提供担保，贷款的用途必须明确“用于该项目建设”。

(2) 在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人，在建工程不得为他人的债务提供担保。

(3) 在建工程抵押的抵押权人应当是具有金融许可的机构 (一般是银行)，并应对借款用途使用情况实行监管。

(4) 在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分，未建部分不能设立抵押。因此，在建工程抵押登记必须现场查勘，并作好相应的记录。

提交证件：

\1. 申请表，2. 土地使用权证，3. 建设用地规划许可证，4. 建设工程规划许可证，5. 用地红线图，6. 贷款合同，7. 抵押合同，8. 房地产评估报告书，9. 抵押双方法人资格证明，10. 法宝代表人身份证复印件，11. 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料，12. 法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书, 13. 建设单位书面具结书，14. 登记机关认为必要的其它文件及资料。

丰思达律师解析：

建设部《城市房地产抵押登记办法》(以下简称《办法》) 第 3 条规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。该条款明确规定了抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金，因而办理抵押登记备案时，借款合同中的借款用途必须是用于该在建工程，不能作为第三人为他人和其它性质的债权进行担保。

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国担保法> 若干问题的解释》的出台为在建工程抵押的有效性作了明确规定。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国担保法> 若干问题的解释》第 47 条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。明确了抵押人抵押的目的是取得在建工程继续建筑资金的贷款，该贷款的用途是继续建造工程。这就要求银行发放的贷款只能用于该在建工程，不能发放流动资金款或者其他类型贷款，而且贷款的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地使用权人，银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物向银行申请贷款。同时在建工程抵押物必须是债务人以合法方式取得的在建工程占用土地的国有土地使用权，连同在建工程的建设用地规划许可证及其他证件。在建工程抵押要在法律上有效，不仅当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力，因此抵押人必须在登记部门办理合法有效的抵押物登记手续。

以下几种情形不允许设定在建工程抵押：在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不允许其再设定在建工程抵押; 工程已投入使用的不允许其再设定在建工程抵押; 整体工程形象已全部完工的不允许其再设定在建工程抵押。

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