蛋壳公寓:「庞氏骗局」的经营方式

中国长租公寓平台蛋壳公寓（NYSE:DNK）近日被爆现金流断裂。作为中介的蛋壳公寓收取租客全年租金，却没有按时向房东支付房租，引房东不满而欲驱赶无辜租客。来自中国各地的蛋壳公寓房东和租客聚集在北京的蛋壳公寓总部，要求解约和维权，但公司却无力给予有效对策，取得合理赔偿无望。但事实上，蛋壳公寓今次「爆煲」并非意外，而是必然发生之事，而内地其他长租公寓也正循「蛋壳模式」一路高歌猛进。

租客、房东、员工致力维权

早在11月初，蛋壳公寓总部前挤满了维权的房东和租客；同时，位于上海的蛋壳公寓办公室在上月10日就已人去楼空，大门用木板封死。据大陆媒体采访蛋壳公寓事件出租者表示，他们将公寓委托给蛋壳，但数月未收到房租，因此要求解除合约，让租客立即走人。然而部分付了房租的租客不愿离开，因此房东以断水断电的方式逼迫租客搬离。房东和租客的矛盾一度恶化，部分地区甚至有租客持刀同房客对峙。

此事对租客而言更为无奈，有年轻租客表示，他们以现金或贷款的方式预付了半年，甚至是一年的房租给蛋壳，蛋壳再以季付或月付方式给房东，如今蛋壳没有付钱，导致租客遭到房东的强行驱赶。尽管租客多次到蛋壳租户服务点投诉，但却没有后续回应。

蛋壳公寓在中国经营的公寓数量多达43.83万家，而这次公司爆煲或涉及到50万名用户。针对蛋壳公寓的纠纷，北京市住房和城乡建设委员会房屋租处员工指出，当前政府能做的事只是「督促蛋壳履行其职责」，并没有什么实质或强制措施。

除了房东和租客要求维权以外，蛋壳公寓的员工也投诉公司拖欠了两个月的工资。此前亦有承包蛋壳公寓装修和清洁工作的员工也曾向公司追讨工资。

事实上，蛋壳公寓早有爆煲现象，其2015年成立至今一直处在亏损状态中。有数据显示，蛋壳公布的2019年财报上记录着34亿元人民币的亏损。今年初在美国上市后，第一季更录得12亿元人民币的损失。此外，蛋壳公司今年初也传出公司CEO被刑事调查、资金链断裂、财务高管出走、退租风暴等消息。

长租公寓的「庞氏骗局」

中国长租公寓是近年来的房地产新兴行业，主要分为「集中式」和「分散式」，而这种长租公寓的方式正是时下年轻的最钟意的承租方式。对于刚毕业步入社会的新鲜人来说，到北上广拼搏是尚无能力支付昂贵的房租，因此就会选择蛋壳租房这类长租公寓公司。

蛋壳公寓亦看中年轻人租屋市场的需求，便以高于市场租金的价格向房东租下房源，再以明显低于市场租金的价格出租给租客。蛋壳还提供「租金贷」给不够预算的租客，让租客向银行贷款支付全年房租，再按月还钱给财务公司。如今年轻人被赶出住所，还要每月付「租金」，以免破坏信贷纪录。

而蛋壳是如何以这种高手地租赚钱的？蛋壳公寓受害租房者都是一次性将租金结清给公司，而公司只需每个月支付给房东，因此蛋壳从租客一次性结清的租金里筹集到「资金池」，这些资金就会被公司用作另外用途的投资。于此同时，长租公寓也希望控制市场上大部分房源，形成垄断后谋划涨租，但如今一切只是泡影。

但这样接近「庞氏骗局」的经营方式，完全依赖两个前提：其一，不断有大学毕业生涌入大城市，推高租屋需求及租金；其二，企业「资金池」投资需取得高额利润，否则便无法承担高额装修及高达一成的租金差额。市场普遍预料这样的「租上租」模式可持续几年，未曾想年初爆发的新冠疫情迅速捅破了泡沫。

但对长租公寓经营者来说，这仍是笔稳赚不赔的买卖。「模式」运营成功，经营者可获得高额利润，或是类似蛋壳在美股上市，实现财务自由。即使预料之内的「爆煲」发生，损失全由租客房东承担。只可怜年轻租客面对企业贪婪、房东压力和政府无为，被迫流离失所，硬食出社会后的「残酷一课」。

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