未签书面合同，房屋买卖行为是否有效？

合同一旦签订就应当进行遵守，合同一般采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，否则不能够成为合同。那么，未签书面合同，房屋买卖行为是否有效？

网友咨询：安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2012 年 4 月份，安某因生意需要周转资金，将自己名下一套临街商铺卖给黄某，双方约定该房以 148 万元的价格成交。双方之间因系多年亲戚关系，又同住在一个镇上，便没有签订书面房屋转让合同。谈妥的当日，黄某便将 148 万元打进了安某的账户，安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、土地使用权证以及契税缴纳凭证交给了黄某。随后，黄某将该房租赁给石某开蛋糕房，并收取租金。2013 年 9 月，安某与黄某之间因其他琐事发生争执，安某一怒之下要求收回房屋，并且要求黄某返还其向石某收取的租赁，计 3 万元整。其理由是，该商铺一直未予过户，自己是房屋所有权人，黄某应返还房屋，二是正因为自己是商铺所有权人，黄某无权擅自将该房出租，应返还出租期间的租金。双方数次商谈无果，闹上了法庭。

山东淄博资深律师侯振宇讲解：

安某与黄某之间基于亲戚关系，在商铺转让中未予签订书面的房屋买卖合同，这种情况在实践中并不在少数。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。依据上述法律规定，房屋转让合同应当由双方采用书面形式签订，以明确双方的权利义务，便于合同的履行。有鉴于此，除了书面形式之外的任何形式的房屋转让合同，均因形式违法而归于无效。

与此同时，从合同法 “鼓励交易，维护交易安全” 的立法目的出发，合同法第三十六条又有进一步的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条规定，“依法成立的合同，自合同成立时生效”。本案中，安某与黄某之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是安某已实际交付了房屋，黄某也如数给付了房款，应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行，双方均实际履行了主要义务，对方都接受。安某与黄某之间的房屋买卖合同已经成立、生效。黄某可以依法要求安某协助办理房屋产权过户手续。

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：

（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；

（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；

（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；

（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

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