未取得商品房预售许可证签订的合同是否有效，如何认定合同效力？

合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。那么，未取得商品房预售许可证签订的合同是否有效，如何认定合同效力？

网友咨询：开发商未取得商品房预售许可证，签订的合同有效吗？

山东淄博资深律师侯振宇讲解：

未取得预售许可签订的协议无效。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第 45 条，商品房预售，应当符合下列条件：

(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二) 持有建设工程规划许可证；

(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

合同效力具体表现：

1、合同对当事人的一般拘束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

2、合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。合同的效力体现为双主事人订立合同的效果意思产生的法律效力，每一个合同的效力都是特定的，各个合同之间的效力都是不相同的。

效力内容有三：

①从权利上来说，当事人的权利依法受到保护。

②从义务上来说，当事人应按合同约定履行合同义务，否则要承担违约责任。

③在一定条件下对第三人的拘束力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

由于开发商不具备商品房开发资质，并未取得商品预售许可证明，所以开发商所建房屋既不属于商品房范围，也不得提前预售，因此双方订立的商品房预售合同应当认定为无效。

根据我国《合同法》第 58 条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，购房者可以请求人民法院确认商品房预售合同无效，并根据对方的过错，要求其承担一定的责任。

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