商品房违约金过低如何处理?

在购买商品房的时候都需要签订购房合同，这个购房合同中约定的条款和内容应当是商家和买房的共同协商签订的，那么商品房违约金过低如何处理，有什么违约情形？

网友咨询：

商品房违约金过低如何处理，有什么违约情形？

湖南株洲合同纠纷律师石毛讲解：

根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人双方可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果违约金过低，可以根据实际损失确定违约金。

商品房违约情况有：

1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。

2、交付迟延。

3、商品房的质量瑕疵。

《商品房买卖解释》第 12 条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《商品房买卖解释》第 13 条第 1 款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

4、商品房面积短少的责任承担。

依照《商品房买卖解释》第 14 条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过 3% 部分，费用由出卖人承担：

即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过 3% 的房屋视为瑕疵给付。

这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。

5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。

6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。

一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

补充：

当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的，人民法院应当根据合同约定的标准计算违约金。人民法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下，不得主动对约定违约金标准进行调整。当然在违约金数额明显高于非违约方的实际损失时，法官可以对当事人进行必要的释明，由当事人决定是否提出相应的主张。

当事人提出合同违约金或者计算标准过高或者过低的可由当事人之间进行协商，如果达不成新的协议法院可以参照同类案件违约金的中等标准予以核定，无法确定上述标准的，可以按照非违约方因违约行为所造成的损失为参照，但是违约金本身一般是损害赔偿额的预定，非违约方在诉讼中无需证明损害事实，对于因违约所造成的实际损失应当由请求减少违约金的违约一方当事人负举证证明的责任。

如您还有其他的法律问题，可拨打免费法律咨询热线：4000 110 148或咨询湖南株洲合同纠纷律师：石毛

扫描下方二维码，了解更多法律信息

　　相关阅读：

　　商品房买卖合同主要内容包括什么？

　　商品房买卖合同主要内容包括什么？ 买房是人生大事，签合同更是这一过程中的重中之重。好的合同可以解决很多麻烦，一个好的买卖合同可以减少很多人力物力，那么商品房买卖合同主要内容包括什么，怎么规定的？ 网友咨询： 商品房买卖合同主要内容包括什么，怎……[更多]

　　网签商品房买卖合同可以撤销吗？

　　网签商品房买卖合同可以撤销吗？ 网签是网上签约的简称，常见于房地产交易领域，指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询。在电子商务领域又称为电子缔约、合同网签。那么，网签商品房买……[更多]

　　商品房预售合同的效力是怎样的，有效条件是什么？

　　商品房预售合同的效力是怎样的，有效条件是什么？ 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。那么商品房预售合同的效力是怎样的……[更多]

　　商品房买卖合同终止的有什么情况？

　　商品房买卖合同终止的有什么情况？ 在市场经济条件下，合同事务是很多市场主体都可能面临的问题。在司法实践中，因为合同事务产生的纠纷也是数不胜数。其中就合同的终止也是合同事务的一项重要环节。那么商品房买卖合同终止的有什么情况，是怎样的？ 网友咨……[更多]