购买二手房要注意哪些问题？

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明; 买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

网友咨询：

本人通过滨海地产中介购买二手房屋，签了合同。交中介定金俩万。可过了一个月后。我问中介时，中介才告诉我，房东不卖房了。我要定金，可中介说不能退。任何一方违约中介费得从定金里扣除。叫我起诉中介或房东。我不知道起诉了能不能执行了？

湖南邵阳盘明勇律师讲解：

你好，首先需要看一下签订的购房合同是如何约定的。有约定按照合同约定主张，没有约定的可以起诉处理。

一、权属审查

应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖; 可以向房地产交易中心调查核实。

1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。

5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

二、权属限制审查

1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。

2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

3、是否涉及他人的优先购买权

(1) 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。

(2) 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明; 买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

4、有无下列禁止买卖情形：

(1) 司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;

(2) 依法收回土地使用权的;

(3) 共有二手房，未经其他共有人书面同意的;

(4) 权属有争议的;

(5) 未依法登记领取权属证书的;

(6) 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

(7) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：

(1) 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

(2) 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

(3) 处于户籍冻结地区并已列入公告范围内的;

(4) 上市出售后形成新的住房困难的;

(5) 擅自改变房屋使用性质的;

(6) 法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

如您还有其他的法律问题，可拨打免费法律咨询热线：4000 110 148或咨询湖南邵阳专业律师：盘明勇

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