购房违约金过高该怎么认定？

从《合同法》中的规定来看，在约定购房定金的时候一般是不能超过主合同标的额的20%，要是超过这个标准的话，则一般超过的部分都是会被认定为无效的。而现实中也经常出现购房违约金过高的情况，那此时该如何对这一情况作出认定呢?

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购房违约金过高该怎么认定？

 北京合同纠纷律师：岳建民律师解答：

购房违约金过高该怎么认定？

对违约金“过高”的程度认定总体上应采纳：一是违约金标准会比较严重影响合同正义，合同当事人权利义务显失公正;二是违约金失去了其固有意义，其已经不再是促进合同履行的工具，而成为了合同当事人追求的目标，当事人约定的违约金变成了赌博行为。应当参照以下具体因素：

(一)参照合同标的。

如果合同的标的属于特种物的，违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的，违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物，则可对违约金的标准更开放一些。

(二)参照合同主体的实质地位。

对于公用事业、垄断企业、提供供不不应求商品和服务的企业等处于实质优势地位的经营主体提供格式违约金条款或准格式违约金条款，因为合同相对方不具备平等协商的力量，应当对优势合同当事人提供、相对方当事人很难协商的违约金标准进行调整，调整到与实际损失相当的程度。具体参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”

(三)参照合同性质。

合同是交易的形式，对于交易内容为生活必需品、服务为生命、健康、身体基本保障提供服务的合同，应当基于尊重基本人权的原则，对于社会弱势群体的违约金应该体现补偿性，舍去惩罚性的功能;对于当事人平等的经济合同应体现对当事人的约定的尊重，以不调整或少调整为原则。

(四)违约金调整的幅度应当体现惩罚性。

违约金具有惩罚性，其主要意义在于促进合同当事人全面履行合同，因此违约金标准应该体现一定的惩罚性，应当高于守约方实际损失的一定幅度。

(五)参照违约方的过错程度。

根据《合同法》合同责任属于严格责任，只要发生违约行为，违约方就应该承担违约责任。但笔者认为违约责任既然属于民事责任的一种，在人民法院以公权力进行干预的时候，违约金条款就不仅仅属于合同条款的私法性质，更应该考虑的是人民法院以公权力进行干预的条件，因此违约方的过错应该成为公权力予以调整的重要参考因素。因为违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能罚当其错，体现公权力干预的公正性。在具体判断违约责任的时候，应当考查合同双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，应当适当调整，保持对恶意违约方的惩罚;当违约方因第三人的原因造成违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性;当守约方利用优势地位在自己不可能违约，以追求对方违约金为目的的情况下应当调整到与实际损失相当的标准。

北京合同纠纷律师：岳建民律师 解析：

购房违约金过高怎么办?

国家在认为当事人约定的违约金过高或过低，违约金数额与违约损失额差额过大时，允许对其予以调整，这也是由违约金的性质即补偿性为主，惩罚性为辅而决定的。

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

违约金的调整应当综合考虑，灵活把握。2009年2月9日最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》再次对减少过高的违约金问题进行了规定。针对《合同法》制定的司法解释均适用于受《合同法》调整的所有类型的合同，商品房买卖合同作为其中之一，自然也在此范围之内。

当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

在当事人提出违约金过高要求予以调整时，均能根据案件的具体情况综合衡量，并在审理中提出减少违约金的适当方案，大部分案件的当事人均能接受，最终使案件得以调解结案。

需要作出专门的认定才行，并非是当事人说过高就一定过高，而此时也要结合实际违约造成的损害情况，如果造成的损害太大，那也是可以适当的提高违约金的。

律师简介

2005年通过国家统一司法考试，获得法律职业资格证书（A20051101062879）。2006年3月初，正式进入律师行业工作，并于2007年4月取得律师执业证书。先后在京元、盈科、华标、惠诚等律师事务所执业。2019年8月当选为第十一届北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会委员。现为中国法学会会员、北京市执业律师。

自2006年3月正式从事律师工作至今，已代理案件数百起，具有丰富的诉讼、仲裁及谈判经验，擅长办理经济合同纠纷、债权债务纠纷、劳动争议、房产纠纷、婚姻继承纠纷、损害赔偿纠纷及刑事案件等。 其中，经济合同、债权债务、婚姻继承、劳动、侵权类民商事案件，以调解、和解形式结案的占较大比例，既有利的维护了委托人的合法利益，又大大减少了委托人的讼累，受到众多委托人的肯定。

在执业过程中，始终坚持诚信、敬业、文明、高效的执业理念，本着严谨、求实的态度，以最大化的维护客户的合法权益为己任，恪守职业道德，遵守执业纪律，竭诚为客户提供优质、高效的法律服务。  

手机号码：13001133676 邮    箱：chinabjlawyer@126.com

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