3月29日上午，北京市怀柔区人民法院召开涉物业服务合同纠纷案件新闻通报会，发布2018至2020年收结案情况、审理中发现的问题、依法办理的工作举措及法律提示，并通报了三起典型案例。
“小物业”关涉“大民生”。据介绍，物业服务合同纠纷案件通常矛盾不大、案情简单、涉案金额较小，但却成为困扰很多业主与物业服务企业的重要问题，为民事纠纷“热门”案由。此类案件特点较为突出，物业服务企业为原告的案件占比高达98.94%，撤诉结案率高达74.42%。物业服务企业多存有顾虑，不愿僵化关系，一旦业主态度有所缓和，其更倾向于以撤诉方式结案。
据法帮网获悉，疫情背景下，怀柔法院2020年物业服务合同纠纷案件收案量较2019年下降66.4%，比该院民商事案件收案量下降率高36.62%，《北京市物业管理条例》的施行以及怀柔法院对物业服务合同纠纷的诉源治理为重要原因。
据法帮网了解，物业服务合同纠纷多因业主不满物业服务质量引发，业主与物业服务企业易陷入拒交物业费与起诉索要的僵持拉锯状态。作为业主与物业服务企业之间“沟通桥梁”的业主委员会，参与诉讼案件仅有2件，其中包含《北京市物业管理条例》施行后的1件，业主委员会的运作失范，较大程度上影响了物业服务合同纠纷的源头高效化解。诉讼过程中，仅有23%的业主可以提供证据证明物业服务存在瑕疵，证据形式也多见于照片、录像两种，且仍存在证据的清晰度差、拍摄时间无法核实、证明事实多表现为静态化和一时性等问题。同时，在规范层面上，物业服务范围、质量标准与收费标准仍存在不明确问题，有待进一步细化。
在怀柔法院通报的一起案件中，业主以物业服务不到位为由拒交物业费，物业服务企业将其诉至法院，庭审中，业主辩称物业服务企业未按照合同约定提供物业服务，不同意给付物业费，却未充分提举证据，法院最终判决业主交纳物业费。与之不同的是，另一起案件中，业主提交视频证据，证明物业服务企业擅自变更车库用途、擅自出租共有部分等，其所提供的服务与合同约定存在差距，法院酌情判决业主应交物业费减免20%。 北京律师：岳建民表示只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
(1)物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
(2)实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
(3)物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
(4)物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
(5)物业没有履行合同的，比如没有按全同要求定期清理下水道。
作为当事人之一，业主同样具有合同义务。据悉，通报的第三起案件中，物业服务企业对漏水墙面进行维修，要求漏水点所在房屋业主配合，该业主拒绝配合，物业服务企业无奈起诉，法院最终判决业主协助物业服务企业进入室内对公共管道进行维修，物业服务企业维修后对卫生间恢复原状。
据介绍，对于此类案件，怀柔法院从查明事实、提升办理速度、实质化解矛盾、推进普法宣传等角度重点发力，一审服判息诉率逐年提升，当事人司法满意度不断得到加强。
对于促进社区秩序良性运作，怀柔法院结合《北京市物业管理条例》，建议相关部门制定质价相符的行业标准体系、建立涵盖双方的信用惩戒机制、物业服务企业提高服务水平、鼓励业主委员会履行职责，并倡导业主依法维权。
北京律师：岳建民为您普法：物业公司极大的方便了我们的生活，我们只要缴纳一定的物业费就能享受一定的物业服务，物业费标准又是怎么样的呢？
物业费标准：
物业费标准一级
1.00元 /平方米·月 (已包含税、费 )
基础条件
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房； 绿化率 35%以上(包括水面)；
绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上； 固定活动馆所 300平方米以上； 专用固定停车泊位 1个 /3户；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。
公共秩序维护 :
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫 2次；扶手每天擦洗 2次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天 2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁 2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗 1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
物业费标准二级
0.75元 /平方米·月 (已包含税、费 )
基础条件
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房； 绿化率 30%以上(包括水面)；
绿化、休闲活动中心、场地 1000平方米以上； 固定活动馆所 200平方米以上；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施； 体育活动场地不少于一项设施。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 8次，对小区重点部位每 2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫 1次；扶手每天擦洗 1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天 2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁 1次，无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗 2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
物业费标准三级
0.45元 /平方米·月 (已包含税、费 )
基础条件
小区封闭；
有固定管理服务用房； 绿化率 25%以上；
绿化、休闲活动中心、场地 500平方米以上；
固定活动馆所 100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于 5次，每次巡逻不少于 1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭 1次。
2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 2次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁 2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗 1次。
