2019年中旬，某建筑设计单位委托徐桐律师处理一起房屋租赁合同纠纷，我团队经与委托人充分沟通，进行详细评估，决定接受委托提起诉讼。
【案情简介】
双方系争标的位于上海某广场21、22层，委托人经实地考察后，对办公区域基本满意，双方经过口头协商达成初步意见，后委托人支付意向金人民币50万元。但在后续进一步沟通过程中，双方就合同内容分歧较大，未协商一致。委托人请求对方公司返还意向金，但是对方公司认为该笔款项是定金而非意向金，拒绝返还。
【庭审过程】
原告主张原、被告为了缔结房屋租赁合同进行友好协商且缴纳了房屋租赁意向金，但因被告原因导致双方无法达成正式的房屋租赁合同，被告应当全额返还意向金。
被告主张收到的50万元是定金，双方就合同的主要条款、面积、金额、租期已经达成一致，所以合同已经实际履行。原告不履行合同构成违约。
双方当事人围绕着诉讼请求依法递交了证据，法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
徐桐律师团队通过细致研究案情，在被告发送的格式合同版本中，发现在合同条款中，被告有关于合同订立前支付意向金的条款。徐桐律师团队依据上述条款，合理推断被告在签订类似租赁合同过程中均存在收取意向金的惯例，也就直接印证了理判团队提出的主张。
经过主审法官进一步询问双方，被告律师并未提出合理解释，只能辩称是原告方篡改合同内容。徐桐律师团队随即提供了被告方发送的合同原件，谎言也就不攻自破了。
最终主审法官也认可了理判团队的庭审意见，支持了原告的所有诉求！
【办案结果】
一、被告应于本判决生效之日起十日内返还原告款项50万元。
二、案件受理费全部由被告承担。
陈进峰律师
意向金还是定金？
首先，说说意向金的性质问题。意向金或诚意金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。在房屋租赁、买卖过程中双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有意向金或诚意金之说，而且“意向金”也不是法律意义上的违约金、定金、订金。收取意向金后，与合同相对方之间的关系，实质上是一种“射幸合同”，而非固定合同关系。支付货币一方支付的费用购买的不是具体的实物或者服务，只是一种机会、一种租房或购房可能性，并没有具体的标的物做担保，也不确定价格。为此，意向金不能作为定金，不适用定金罚责。
其次，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。它是一个规范的法律概念。在商品交易过程中，给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。这就是定金罚则。
根据《担保法司法解释》规定，当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。由此分析，除明确约定定金条款外，包括意向金在内的其他表述只有明确约定定金性质才能适用定金罚则。这充分表明了立法对适用定金罚则的审慎态度。就本案而言，双方既未约定定金条款，也未明确约定意向金具备定金性质。因此，不适用定金罚则。此外，由于本案中房屋租赁协议系被告提供的格式文本，被告在合同明确约定了意向金条款，可以认定被告日常租赁房屋时存在收取意向金的习惯，法院据此认定定意向金并非定金性质，合情合理。
【相关法条】
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，当事人在合同中没有写明定金性质的，则不能适用定金罚则。
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陈进峰律师
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