一、出售拆迁安置房免税条件

 

安置房与一般的商品房不一样,安置房能不能买卖首先要看该房屋是否取得了产权,另外,还需要看当地政府对安置房有没有限制出售的规定。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买卖。按《物权法》规定,尚未取得房产证的拆迁安置房,房屋属于不动产,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力。

 

二、安置房买卖有哪些风险

 

(一)政策影响

 

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

 

(二)价格变化

 

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

 

(三)人的因素

 

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。