聊聊《民法典》中的“居住权”

泰州律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/taizhou/

随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，居住权这个直接关系老百姓民生的话题引起社会的普遍关注，很多人也期待着民法典对居住权的规定可以更好的保障他们迫切关注的居住稳定问题。

PART01

居住权的概念

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

解释：首先居住权是通过合同设立（遵循当事人的意愿）。居住权合同属于要式合同。其次居住权是对他人住宅享有的权利（设立居住权的房屋并非是居住人本人的房屋）。第三，居住权人享有的权利是对房屋的占有和使用权能（即居住权人可以居住使用房屋，但是不能作出类似于出卖房屋的决定）。

问题：**未采用书面形式的居住权合同，效力如何？**

未采用书面形式的居住权合同，原则上不发生效力。

但是，欠缺要式条件的居住权合同可采取补救措施，主要包括两个方面，一是当事人的自认，当事人在诉讼前或者诉讼过程中对合同成立及其条件的自认成为合同未完成必要形式的补救措施，并限制要式欠缺合同的无效。当事人的自认可以采用多种形式，如在法庭上的答辩、作证或书面承认等其他形式。二是履行治愈。当事人自动履行也是另一种自认的形式。《民法典》第490条第2款规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”

司法实践中涉居住权案件主要集中在离婚、继承、赡养以及涉公产住房、投资性住房纠纷等相关社会领域。如离婚后无住房一方及其未成年子女的居住权问题；订立遗嘱或遗赠人对房屋的处分意愿与居住权人的住房需求冲突问题；子女不履行赡养义务导致老年人无房可住的问题；公产住房居住人权利义务划分不明问题，以及将居住权作为投资方式进入市场流通引发的相关权利问题。

PART02

居住权合同形式和内容的规定

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

需注意的问题：

► 假设住宅所有人甲拟在其住宅上为乙设立居住权，双方签订居住权合同并实际履行。此时乙作为居住权人只能是自然人。但对于居住权设立人（住宅所有人）甲而言，既可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。

► 住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等。对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设立居住权。对于商住两用房、公寓、酒店、民宿等房屋是否能设定居住权，则需要结合法律、行政法规的规定以及社会生活的实际情况，围绕“居住”这个中心价值妥当衡量。

► 居住权主要适用于婚姻家庭领域，发生于父母子女、配偶、兄弟姐妹等近亲属之间，作用于扶老、扶幼、济困情形。

► 居住权人的权利及于附属设施。基于居住的需求，居住权人不仅对住宅享有占有、使用的权利，其权利还应及于相关附属设施。

居住权人既可以对房屋的整体，还可以对房屋的部分享有居住权。如房屋所有人为他人设定居住权之后自己仍在房屋中居住，或者为数人设定居住权，都意味着住宅的部分也可称为居住权客体。

► 居住权人的亲属亦享有居住权。居住权人的家庭成员或者保姆等为其提供生活起居照顾的人员亦应当享有居住的利益。除此之外，还可以包括与权力人有事实婚姻关系之人以及基于为权利人服务或上述家庭成员服务而与权利人一起生活的人。

PART03

居住权设立方式的规定

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

需注意的问题：

► 此处的登记是居住权登记而不是居住权合同登记。

► 登记是居住权生效要件，即如果不登记则居住权不生效。

► 2019年修订的《不动产登记暂行条例》第5条采用“列举+兜底”的形式规定了应当登记的不动产类型。居住权作为新设立的不动产物权，属于该条第10项“法律规定需要登记的其他不动产权利”的范畴。

居住权登记时，应当按照该条例第8条的规定，就不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项予以明确。

此外，以合同方式设立居住权的，一般应由当事人双方共同申请。但依据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书登记，或是以遗嘱、遗赠方式设立居住权的，可以由单方申请登记。

PART04

居住权权利限制的规定

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

另外，居住权除不得转让外，还不得设定抵押。此外，本条规定不得继承，自然也不得遗赠，即居住权人不得将居住权遗赠给他人。

PART05

居住权消灭的规定

《中华人民共和国民法典》第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

PART06

关于遗嘱设立居住权的规定

《中华人民共和国民法典》第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

需要注意问题：

► 遗嘱设立居住权，包括了遗嘱继承和遗赠。遗嘱是指将自己的财产在法律允许的范围内作出处分。如遗嘱人将财产交予其法定继承人的，构成遗嘱继承。如遗嘱人将财产赠与法定继承人之外的其他人，则构成遗赠。

► 遗嘱设立居住权的，应以遗嘱有效为前提。根据法律规定，遗嘱分为自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱等，不同形式的遗嘱必须具备特定形式要件才能发生效力。此外，根据法律规定，遗嘱还应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的份额。

► 遗嘱设立居住权的，继承人或者受遗赠人不得违法法律强制规定的行为。根据《中华人民共和国民法典》第1125条的规定，继承人或受遗赠人存在杀害被继承人、为争夺遗产杀害其他继承人、遗弃虐待被继承人情节严重等5类型为的，丧失继承权或受遗赠权。

► 遗赠设立居住权的，受遗赠人应当及时作出接受的意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第1124条第2款的规定：“受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”与此不同的是，被继承人如没有作出表示的，视为接受继承。

来源：北京市通州区人民法院