房屋转手卖了两回，十几年前的房主仍未迁走户口

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购买二手房的过程中

确认房屋里有没有户口落户

可以说是必要的环节

若是漏掉了这一步

又赶上前房主没有将户口迁出

往往就会引发不必要的纠纷甚至损失

近日

顺义法院就审理了一起这样的案件

基本案情

小李在2006年4月将房屋出售给老张，老张的儿子小张结婚后在此房居住至2016年7月，又将此房卖给小王。2020年10月，小王偶然发现该房屋还有小李一家三口的户口在内。老张和小王找到小李后，小李承认其和家人户口一直在出卖房屋上，但是由于种种原因“迁不走”。最终小王起诉老张索赔，导致老张损失8万余元。老张认为此损失是因小李行为所致，小李应当承担赔偿责任。故将小李诉至法院，请求判令小李赔偿老张损失8万余元。

小李认为，首先自己的户口是因为政策原因无法迁走，并非小李故意不迁走。对于户口迁出事项双方之前并无合同约定，户口迁出也不是法律所约定的必备条款，而且老张未履行必要的谨慎义务，在没有核查户口的状态下就与小王约定了户口违约金事宜，因此造成的损失应由老张自行承担。另外，2010年人口普查时老张就应知晓小李及家人的户口在房屋上，而且小李在2006年卖房时也告知过其户口在该房屋中的情况。故小李不同意老张的全部诉讼请求。

判决结果

本案中，双方签订的房屋买卖合同应属合法有效。双方除应按照约定履行自己的义务之外，还应按照交易习惯履行附属义务。小李未将其配偶及其子三人的户口及时迁出涉案房屋，导致小王因此起诉老张，老张因违约而支付违约金并承担案件受理费，就此后果小李应承担主要过错责任。

此外，被告小李的身份证记载，其自2004年12月始登记住址信息为涉诉房屋，说明其当时户口登记在涉诉房屋上，老张在购买房屋时没有仔细核实小李的身份信息，后来十多年间甚至其要出售房屋时也没有就涉诉房屋上户口的情况进行过了解，也存在一定过失。法院综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度、实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情确认小李赔偿老张损失的数额。

最终，顺义法院一审判决小李赔偿原告老张损失7万余元。该判决现已生效。

法官说法

房屋出卖人未及时履行迁出户口义务，给购买人造成的损失是巨大的，因此需要特别注意义务的履行时间。同时买卖双方应及时关注房屋买卖过程中出现因政策原因导致户口无法处理可能引起的持续违约行为。

来源：顺义法院