最高法：房屋买卖合同解除后，购房款返还请求权系一般债权，在破产债权中不具有优先受偿地位

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案例索引

黄*永与黄山市金诚公司破产债权确认纠纷案【（2021）最高法民申5141号】

裁判要旨

房屋买受人已于开发商破产前以诉讼方式解除了双方签订的《商品房买卖合同》，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，故其主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，法院不应支持。

法条链接

中华人民共和国企业破产法

第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第一百零九条 对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。 第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申5141号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄*永，女，1984年9月16日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：黄山市金诚投资置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山东路139号宇隆大厦1301号。

诉讼代表人：牛*勇，安徽徽商律师事务所律师，系该公司破产管理人负责人。

再审申请人黄*永因与被申请人黄山市金诚投资置业有限公司(以下简称金诚公司)破产债权确认纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（以下简称二审法院）(2020)皖民终963号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

黄永申请再审称：原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，请求再审。理由如下：（一）原判决认定黄永不属于商品房消费者，认定事实及适用法律错误。1.“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”审判实践中掌握标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定精神。2.解除《商品房买卖合同》系开发商违约行为所致，黄*永作为购房人，消费者的地位并未改变，不能因积极主张权利而使其丧失比怠于行使权利更为劣势的法律地位。（二）合同解除不影响购房人优先受偿权。购房人与房地产开发公司之间系房屋买卖合同关系。购房人在房屋买卖合同继续履行情形下请求交付房屋，其请求权基础是合同约定权利，属于合同债权范畴。在商品房预售纠纷中，已经预售但尚未办理过户登记的房屋还涉及到物权期待权。物权期待权能对抗其他一切债权，购房者无论是谁，其具有的优先权都是一样的，不应有歧视，而区分保护的主体。对购房人的保护是基于生存权，并不因是否解除合同而改变。无论消费者是否解除购房合同，其在破产程序中的购房款债权均应获得优先受偿权的保护。

金诚公司未提交书面意见。

本院经审查认为，黄*永的再审申请事由不能成立。理由如下：

原审查明，黄永与金诚公司于2012年8月7日签订《商品房买卖合同》，并支付了房屋总价款30万元。因金诚公司未按期交付房屋，黄永于2014年12月25日向金诚公司发函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》并退回已付购房款、利息等款项。安徽省黄山市屯溪区人民法院判决金诚公司返还黄永购房款30万元并支付利息。2019年5月10日，安徽省黄山市中级人民法院裁定受理黄山徽建控股集团有限公司对金诚公司的破产清算申请。依据上述事实可知，黄永已于金诚公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，黄永在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，黄永主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。

综上，黄*永的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回黄*永的再审申请。

审 判 长 王富博

审 判 员 于 蒙

审 判 员 李敬阳

二〇二一年八月三十一日

法官助理 刘园园

书 记 员 杨 鹏

来源：精诚法律人