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《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第37条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”（以下简称“新第37条规定”）该规定，系从已被废止的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第18条演变而来，该第18条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”（以下简称“旧第18条规定”）

笔者认为，立法对于装饰承包人优先受偿权已发生重大变化，体现在：新第37条规定，删除了旧第18条规定中的“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”这一但书内容，由此表明，装饰工程承包人对装饰工程价款享有优先受偿权，不再以装饰工程发包人是建筑物所有权人为条件。亦即，在装饰工程发包人不是建筑物所有权人的情形下，装饰工程承包人仍对装饰工程价款享有优先受偿的权利。例如，房屋承租人发包装饰工程，承租人欠付装饰工程价款，装饰工程承包人在“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”时，依法可对建筑物的拍卖价款中的因装饰增值的部分优先受偿。

作者认同此种司法解释变化，理由如下：

一、《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条确立的建设工程价款优先受偿权，其实质是对承包人物化到建设工程上的资金投入和劳动付出设定的担保物权，物权系支配权，享有对特定物直接支配的权利和效力。装饰作为原物的添附，具有物权属性。因此，装饰工程承包人基于其资金投入和劳动付出物化到装饰工程中，依法对其装饰工程价款享有优先受偿的权利。

二、有观点认为，根据该条规定，在发包人经催告不支付工程价款的基础上，承包人才享有就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，即，只有在工程款债务人与建筑物所有权人为同一人的情况下，才能适用该工程价款优先受偿权。此种理解属于对该条规定的片面理解。我国《民法典》从未排除债务人之外的第三人为债权人设定抵押权、质权等担保物权[1]，换言之，债务人与抵押人、出质人完全可以不为同一人。根据“债物二分”理论，债权与担保物权分属不同的权利种类，法律并无债务人与担保物权负担人须为同一人的要求。

三、如何保护建筑物所有权人的利益？以装修承租房屋为例，房屋所有权人同意房屋承租人进行装修，或者在收回房屋的同时接受因装饰形成的添附时，应当视为房屋所有权人对设定装饰工程价款优先受偿权的追认。在原房屋承租人欠付装饰工程承包人装修价款，且当“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”时，装饰工程承包人可在房屋因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿，装饰工程承包人行使装修价款优先受偿权后，房屋所有权人可以向原房屋承租人进行追偿。

如何理解司法解释中“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”？作者认为，装饰装修毕竟属于建筑物的添附，装饰工程承包人不得仅因装修价款主张拍卖建筑物以实现其优先受偿权，而只能在建筑物整体折价、拍卖时主张其装修价款优先受偿权。鉴此，法院或仲裁机构在确认装饰工程承包人装修价款优先受偿权时，裁判主文可表述为：在案涉※※工程整体折价、拍卖时，装饰工程承包人在工程价款※※元范围内有权对案涉※※工程折价、拍卖的价款优先受偿。

注［1］：例如：《民法典》第394条第1款规定，为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿；第425条第1款规定，为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。

来源：建工律评