1个产权车位上能否停放2辆车？二审判决公开

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近日，裁判文书网公开一份涉及小区停车位的排除妨害纠纷二审案件判决书。

某小区业主李兰（化名）因在自行购买的产权车位上停放两辆车被物业制止，双方僵持不下，李兰将物业公司告上法庭。

判决书节选

法院查明

2013年8月11日，A公司（卖方、签约甲方）与李兰（买方、签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买XX路XX花园XX室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为95.91平方米，其中套内建筑面积为75.58平方米、公用分摊建筑面积为20.33平方米；甲方定于2013年9月30日前将该房屋交付给乙方；甲方已选聘B公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方已签订了《临时管理规约》等。

该合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书，附有A公司（签约甲方）与B公司（签约乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必须的相关资料；经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）三分之二以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同；共用设施设备是指，……物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场所、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施……；本合同期限为2年，如合同期限内业主大会成立，且业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，则本合同至物业服务合同生效时止；本合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就续约事宜达成协议，双方未能达成续约协议的，乙方应在本合同期限届满后6个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业等。后附《A业主临时管理规约》，其中第七条物业的禁止性行为中约定：……（十）随意停放车辆或自行车等……。第十三条违反物业使用禁止性行为的处理中约定：业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止，禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域，书面告知违约业主并提请整改，书面告知社区所属政府相关主管部门。李兰签字确认的《承诺书》，载明：本人已详细阅读并理解建设单位A公司制定的《A业主临时管理规约》，以及建设单位和物业管理服务公司B公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意遵守《A业主临时管理规约》《前期物业管理服务合同》项下买受人及业主权利和义务的相关条款，如有违反，愿承担相应违约责任。

2013年9月30日，上海XX有限公司出具《房屋土地权属调查报告书》，其中房屋分套建筑面积计算成果表五中载明：地下车位31-72、74-84、87-90的公用面积为44.46平方米，建筑面积为44.46平方米；车位73的公用面积为66.57平方米，建筑面积为66.57平方米；车位85、86公用面积为55.53平方米，建筑面积为55.53平方米。报告还附《房屋分层图》，李兰购买的系争车位位于车库最北侧，系东西向停车位，编号为33。

后，A公司（卖方、签约甲方）与李兰（买方、签约乙方）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：XX路XX弄XX号-1层地下1层车位33室，依据上海市房屋土地资源管理局认定的上海XX有限公司测绘机构测量该房屋建筑面积为44.46平方米，其中套内建筑面积为0平方米、公用分摊建筑面积为44.46平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。该房屋平面图见本合同附件一，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三，该房屋相关情况（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面图）见本合同附件六，该房屋的使用公约见本合同附件五；甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋；乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要来的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为签定出售合同，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方；该房屋为特种用途用房，甲方应向乙方提供《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供；乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业统一进行管理，并遵守房屋使用公约。甲方委托的房屋管理企业承担该房屋的前期房屋管理，合理的期限至业主委员会成立后选聘的新的房屋管理企业接手管理之日；甲方出售的该房屋仅作特种用途使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。该合同附件二中附有车位平面图，划分了各车位位置及四至界限。该合同附件五附有承诺书，由李兰签字，载明：本人同意接受甲方委托的B公司对“A花园”（包括该物业）全权进行前期物业管理，乙方已完全知晓且同意严格遵守《A花园前期物业管理服务合同》《A业主临时管理规约》《车位服务协议书》及管理制度。

此后，XX路XX号XX室、XX号XX层车位XX室的不动产权证。

入住后实际使用停车位过程中，李兰欲在该车位停放两部机动车，B公司予以制止。2019年6月15日，李兰丈夫报警称B公司工作人员在其门口不肯离开。2019年6月18日，李兰丈夫报警称B公司工作人员不让其车辆进入小区。

本案审理过程中，一审法院走访了上海XX有限公司，询问系争车位设计事宜，并至上海市闵行区房地产交易中心调取了该地下停车库之《房屋土地权属报告书》《房屋分层图》《民防建设工程竣工验收备案证书》《情况说明》《业主共有房地产认定证明》《建设工程规划许可证》。测绘人员向一审法院表示系争车位为设计之标准车位，建筑面积系按照车库建筑面积除以车位数并结合系数予以计算，并以建筑面积予以产权登记。

一审另查明，李兰提交的《车库建设设计规范》（JGJ100-2015）中载明机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距，微型车及小型车纵向为0.50米，横向为0.60米。

B公司、A公司提交的《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DGJ08-7-2006）中载明机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距，微型车及小型车纵向为0.50米，横向为0.60米。

李兰主张的停车空间位于该地下停车库西北处，横向长度为6米左右，进深为5.30米左右，李兰认为可由其纵向停放2辆小型轿车。本案审理过程中，针对一审法院出示的《上海市商品房出售合同》附件二的车库平面图，李兰当庭指明了其停车位的位置，该平面图上显示该位置处划有横向停车位一个。

一审法院认为

一审法院认为，李兰与A公司签订的《上海市商品房出售合同》《上海市商品房预售合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该两份合同的附件中均附有《A业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》，李兰对此明知并签署《承诺书》，同意遵守《A业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》项下买受人及业主权利和义务的相关条款，即李兰于购买房屋及车位时已同意由B公司进行小区物业管理。而本案纠纷之产生，源于B公司阻止李兰于争议的XX号XX层XX室车位纵向同时停放两部小型轿车。针对李兰现提出停止妨害、赔礼道歉及赔偿损失三项诉讼请求，一审法院从侵权主体、侵权行为及因果关系分述如下。

首先，A公司是否为本案适格被告？A公司与B公司系独立的民事主体，李兰与A公司之间系车位买卖合同关系，而李兰与B公司之间为物业服务合同关系。针对车位买卖合同关系，A公司作为出卖方，其于合同中主要义务为交付符合合同约定之车位，并将产权过户于李兰。在该买卖合同履行期间，A公司已按约办理了系争车位的产权过户手续，此后并由李兰实际占有并使用。至于A交付之车位，依据双方买卖合同确定的地址为XX号XX层XX室车位，A公司系向李兰出售了编号为“33”的一个车位。同时结合李兰明确的《上海市商品房出售合同》附件二的车库平面图中所购车位的具体位置及《房屋分层图》中对于“33”车位的标注，可以非常明确的显示出，双方交易的系车库西北面的一个横向车位。同时从李兰向一审法院递交的照片来看，该部位确实以地面划线区分出一个横向车位，即A公司已按约履行了其义务，并未就《上海市商品房出售合同》对李兰主张违约。且如李兰所述，相应的物业管理行为系由B公司予以实施，在A公司并非共同行为人的情况下，无需向李兰承担相应之责任，故李兰对A公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。

其次，B公司对“XX号XX层XX室”车位实施的物业管理行为，即李兰所述的限制停放、限制出入、敲门骚扰等行为，是否对李兰就系争车位物权权能的行使造成了侵害？依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，李兰作为系争车位的所有权人，依法对该车位享有占有、使用、收益和处分的权利。

现本案争议焦点为，系争车位的专属部分到底如何确定？就此，李兰认为从不动产权证记载来看，“建筑面积”是唯一可以明确李兰登记的、对外公示的、有效的物权依据。系争车位为三面封闭，构造上具有独立性，封闭区域的长为6.50米，宽为5.30米，面积为34.45平方米，符合登记的面积范围内。B公司、A公司则认为，出售于李兰时已明确告知系一个标准车位，依据设计规范要求，该车位应为一个长为5.50米至6米，宽为2.50米至2.60米的一个标准车位，仅能停放一辆小型轿车。一审法院认为，关于不动产权证上所记载的建筑面积44.46平方米并非该车位的专属部分面积，系该车位专属部分与公摊部分面积之和。而依据测绘人员所述系争车位为设计之标准车位，建筑面积系按照车库建筑面积除以车位数并结合系数予以计算。从《上海市商品房出售合同》约定及车库平面图所示均能非常明确的看出，李兰的专属部分系距离墙体一定距离的一个横向停车位，而非李兰所认为的直抵各墙体的空间，李兰所主张的空间已经包含了一部分的业主共有部分，对于李兰所述其专有部分的四至界限，一审法院难以支持。

同时，不论是李兰向一审法院提交的《车库建设设计规范》（JGJ100-2015）还是B公司、A公司提交的《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DGJ08-7-2006）中均对机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距作出相同的要求，微型车及小型车纵向为0.50米，横向为0.60米。而以李兰主张的二车纵向并列的停车方式，在车尾与墙体保持0.50米距离的情况下，其车头必然占用部分公共通道，造成其他车位停放的困难及安全隐患；在车头不占用公共通道的情况下，车尾已几乎触碰至墙体，以该方式停放车辆，车尾占用规划设计中预留的公共部位，亦不符合安全要求。故李兰所述的停放方式必然占用公共空间并存在安全隐患。B公司作为小区的物业管理单位，依据《前期物业管理服务合同》、《A业主临时管理规约》中的约定对李兰的上述行为予以规制及管理并无不当，并未侵害李兰的所有权，故李兰要求B公司停止侵害并排除妨害的诉讼请求，一审法院不予支持。

最后，关于李兰主张赔礼道歉及赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，B公司系于其职责范围内的管理行为，并未侵害李兰的所有权，亦无需承担侵权责任，李兰的该两项诉讼请求，一审法院均不予支持。

一审法院判决：驳回李兰的全部诉讼请求。案件受理费380元，由李兰负担。

二审法院认为

本院认为，本案二审争议焦点为上诉人是否有权在系争横向车位内纵向停放两辆机动车。上诉人认为由于上诉人车位所在位置的特殊性，根据不动产权证记载的车位面积44.46平方米，其有权使用车位划线部分以外的周边部位，故而可以纵向停放两辆车。对此本院认为，不动产权证上记载的车位面积系包括车位专属部分与公摊部分面积，故不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属部位。一般而言，地下车库车位权利人所使用的专属部分，以车位地面划线范围为限，同时根据车辆的款式大小差异，适当超出划线部分亦属合理范围。因此，上诉人关于其在车位产证面积44.46平方米的范围内可随意使用的观点，缺乏依据，本院不予采纳。上诉人确认其车位地面划线范围与其他车位大小基本相同，根据车位平面图所示以及现场所见，上诉人车位的划线区域距离墙体尚有一定距离，该部分并非上诉人车位的专属区域，上诉人若将两辆车纵向停放在横向车位内，则车辆的头部和尾部均大面积超出车位线，显然已不属于合理利用的范畴，同时亦会侵占到业主共有部位，而上诉人并未提供证据证明该行为征得了小区内其他业主的同意。基于此，被上诉人作为小区物业管理单位根据《前期物业管理服务合同》及《A业主临时管理规约》中的相关内容有权对车辆的停放进行管理，被上诉人对上诉人的管理行为并未对上诉人的物权造成妨害。因此，上诉人要求被上诉人停止妨害、赔礼道歉并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人李兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币380元，由上诉人李兰负担。

本判决为终审判决。

来源：聚法