承包人逾期竣工的,是否应赔偿发包人逾期向购房人交房而承担的违约金损失?

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关键词

建设工程施工合同纠纷 逾期竣工 逾期交房 承包人连带责任 逾期交房违约金

裁判要旨

因承包人的原因导致工程逾期竣工的，发包人根据商品房预售协议向买房人支付的逾期交房违约金为发包人的损失，承包人应当按合同约定承担违约责任，即使施工合同及相关补充协议为无效合同，承包人也应赔偿该损失。

案例索引

【李*忠、瑞华建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书】

案 号：（2019）最高法民再231号

案 由：建设工程施工合同纠纷

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2019年12月09日

裁判理由

最高院再审认为：

本案应审查的主要问题是：一、案涉工程是否逾期完工以及李*忠应否赔付顺宝公司因逾期完工而遭受的经济损失**。二、顺宝公司遭受的经济损失金额如何确定。**

一、鉴于建设工程施工合同的特殊性，案涉施工合同及相关补充协议虽然无效，但在被认定无效之前双方在履约时仍应遵循诚实信用原则，判断案涉工程是否逾期完工，仍应参照当事人之间对建设工期的约定来认定。本案中，李忠属于没有资质的自然人，其基于与瑞华公司之间的《内部协议》，借用瑞华公司名义与顺宝公司签订《施工协议》参与案涉工程施工。并且，在案涉工程施工过程中，作为工程承包方签订相关补充协议以及确认并接受进度工程款的均是瑞华公司。因此，顺宝公司与瑞华公司于2014年1月20日签订《补充协议书》对建设工期做了约定，李*忠以其未签字为由主张该约定不能作为本案认定建设工期的依据，缺乏依据。况且，李*忠与瑞华公司曾多次向顺宝公司承诺的完工时间，均早于2014年1月20日《补充协议书》中约定的完工时间。案涉工程并未能在前述约定期限内完工，原审据此确认案涉工程存在逾期完工的事实，并无不当。李忠作为违法借用建筑施工企业资质一方，原审判令其对因案涉工程逾期完工给顺宝公司造成的损失与瑞华公司承担连带赔偿责任，亦无不当。

二、违约金条款并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，案涉合同因无效自始不具有法律约束力，则违约金条款亦应认定无效。一审判决认定案涉违约金条款仍然有效，属于适用法律错误，二审法院予以纠正，并无不当。但是，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在建设工程施工合同被认定无效的情况下，当事人有权请求参照合同约定支付的是工程价款，并不包括违约金。二审法院未查明顺宝公司具体损失情况，简单参照案涉合同关于3000万元违约金的约定判决瑞华公司、李*忠连带赔偿顺宝公司经济损失3000万元，亦系适用法律错误，本院予以纠正。本案中根据现有证据可以认定顺宝公司因迟延交房而向购房者承担了**25534841.76元的赔偿责任，因此，顺宝公司因案涉工程逾期完工的损失金额确定为25534841.76元。瑞华公司、李*忠应就顺宝公司该损失承担连带赔偿责任。**

来源：青天在线