精装房存在质量瑕疵，可以主张逾期交房违约金吗？

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案情简介

陈明（化名）是一位购房者，2017年12月7日，他与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈明向开发公司购买总价为1117299元的商品房一套。

对于房屋质量问题，合同中是这样约定的：“商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题的，由开发公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”

另外，对于逾期交房责任，合同这样写到：“开发公司未按照约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同，合同也继续履行的，开发公司应按日支付全部房价款万分之二的违约金。”

合同签订后，陈明按约向开发公司付清了房款。2020年1月17日，开发公司通知陈明可以交房，并明确房屋的交付时间为2020年1月19日。

但陈明收房后，认为房屋存在卫生间漏水，客厅、房间地坪开裂，阳台下水管道堵塞三个质量问题。他向开发公司提出后，开发公司虽没有拒绝维修，也没有收取其他费用，但维修进度比较缓慢，直至2020年4月2日才全部修复完毕。

陈明觉得，开发商维修进度太慢，影响正常使用，应当进行赔偿。所以向法院起诉，要求开发商支付逾期交房违约金16536.04元及其他费用。

裁判结果

根据证据显示，开发商实际交付条件符合合同约定的交付标准。事实上，陈明提出的诸如阳台下水管道堵塞等房屋质量问题，并不是地基及主体结构工程质量问题，也不足以严重影响陈明对房屋的正常居住使用功能。

所以，法官认为案涉房屋满足合同约定的交付条件。现在在交付时仅存在质量瑕疵，应属开发公司对交付房屋承担质量瑕疵担保责任的范畴，由开发公司按约对案涉房屋承担修复责任。庭审中，陈明也明确开发公司没有拒绝承担修复责任，现上述三个质量问题已经解决，只是在时间上存在拖延的情形。

陈明主张的逾期时间为2020年1月19日至2020年4月2日，开发公司认为该时间受到春节和疫情的双重影响，开发公司已经在复工之后尽快完成修复，所以不应承担该期间的损失。

法官综合考虑春节和疫情叠加影响，认为开发公司作为出卖人已经积极、及时、负责地维修处理，所以对开发商的辩称意见予以采信。同时，按照法律规定，只有出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人自行或者委托他人修复的，才能就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张，所以陈明诉请的违约金于法无据，法院不予支持。

法官说法

一般说来，商品房买卖合同（含补充协议）都会明确约定房屋装修的标准，包括各种主材辅材品牌、规格、型号等等，如果在交付房屋时，房屋现状已经具备载明的装修内容，但买受人拒绝受领并据此主张逾期交房违约责任，法院对此不会支持。所以，买受人因房屋质量问题拒绝受领的，必须是地基及主体结构工程质量问题，或严重影响房屋的正常居住使用功能。

有些买受人另辟蹊径，认为虽然装修内容满足了合同约定，但装修质量不达标，要求开发公司维修，并要求在此期间所有损失都由开发公司按照逾期交房违约责任承担。审理这类诉请时，也应当受到程度和期限的约束。对于程度和期限是否合理合法的考量，应当根据具体案件具体分析。比如在本案中，法官就结合已有证据，充分考量了疫情和春节对于维修进度的影响，并作出了如上判断。

这就提示我们的买受人，在行使权利时，要注意权利的边界问题。应当在符合合同约定的范围内，合法合理地主张自己的权利。针对问题要就事论事，不能随意扩大权利的行使。适时适当适度，才是权利行使的应有之义。

来源：聖合顺