被丈夫偷卖的房子，还能要回吗？

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【情景案例】

马某与刘某于2011年11月结婚。2014年11月，刘某与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买了商品房一套，房屋价款253160元，该房屋产权登记在刘某名下。2018年2月，刘某与张某签订房屋买卖合同，约定刘某将上述房屋卖给张某，房价款为35万元。合同签订后，刘某将房屋交给张某，张某将购房款35万元给付刘某。同年3月，张某取得了该房屋所有权证。自2018年2月至12月，马某在外地老家居住，不知道刘某与张某买卖房屋之事，直到她从老家回来才知道房子已被刘某卖给了张某。于是，马某以刘某擅自处分夫妻共有财产为由，诉至法院，要求确认刘某与张某签订的房屋买卖合同无效，张某返还房屋。张某表示，其从不知道有马某的存在，张某是通过房屋中介公司得知刘某卖房信息的，张某给付了购房款35万元，并交纳了契税、手续费等各项费用，办理了权属登记领取了房屋所有权证，其系善意取得房屋的第三人，双方房屋买卖合同合法有效，现在马某要求房屋买卖合同无效是因为房屋价格上涨。那么，马某究竟能否要回房子？

权威观点

张某已实际向出卖人刘某支付了房屋对价，且已实际占有、使用所购房屋并取得房屋所有权证。虽然刘某是在马某不知道的情况下出卖共有房屋，但由于张某系善意、有偿取得房屋，应依法维护其合法权益。刘某与张某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。马某不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人张某，其要求确认刘某与张某签订的房屋买卖合同无效，返还房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，应不予支持。

法官解读

本案争议房屋是马某与刘某夫妻共同财产，属双方共同所有。在夫妻关系存续期间，夫妻双方对共有物享有共同的权利，承担共同的义务、责任。因此，共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之，若部分共有人擅自处分的，构成无权处分。可见，夫妻一方在未征得另一方同意或追认的情况下，为日常家事代理之外的财产处分，确实侵犯了另一方对于夫妻共同财产的所有权。本案的争议焦点就在于马某对刘某的卖房行为不知情不同意能否对抗张某的善意取得？

根据《民法典》第三百一十一条的规定，善意取得的构成要件是：(1)受让人受让该财产时是善意的；(2)受让人支付了合理的价款；(3)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。具体说来，所谓“受让人受让该财产时是善意的”，指的是在受让人与无权处分人进行民事行为的同时，受让人不知对方对标的物无处分权。善意取得为即时取得，其准据时点原则上以受让财产时为准，事后知情与否并不影响善意取得的构成。此外，受让人对于转让人的处分权利负有一定程度的注意义务，一般认为，应斟酌当事人、标的物的价值、交易场所、交易时间、推销方式等因素综合判断，对于有产权登记公示和对抗效力的不动产，应查看该不动产的相关登记资料。“以合理的价格转让”，意即有偿转让，受让人必须付出对价，具体包括互易、买卖，排除了赠与、遗赠等无偿方式，其中“合理的价格”大体可以市场价格为衡量尺度，如果转让价格明显低于市场价格则显然是不合理的。在判断支付价格是否合理的问题上，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易市场价格以及交易习惯等因素综合认定。至于善意取得的第三项构成要件，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有的转移即交付作为其变动的公示方法；不动产物权以登记和变更登记作为权利享有和变动的公示方法，因此该构成要件实质上是要求受让人实际而现实地取得该项财产，而不是“期待”取得，未完成交付或者登记手续的，不得主张标的物的所有权。

本案中，受让人张某在受让诉争房屋时并不知道转让人刘某已婚，更无从得知该房屋是刘某与马某的夫妻共同财产，原房产证上并未载明共有，刘某在房屋中介公司处也未登记上述信息，张某满足“善意”之要求；此外，刘某于2014年11月以253160元购得该房屋，于2018年2月以35万元价格出售，并由张某承担契税、手续费等各项费用，属于“以合理的价格转让”；再者，张某已经办理了房屋的权属变更登记，领取了房屋的所有权证，已经实际取得了该处不动产的所有权。基于上述分析，张某系善意第三人，本案应适用善意取得制度，马某不得以其不同意或不知道为由对抗善意第三人张某，其无权主张刘某与张某签订的房屋买卖合同无效。　

法条衔接

《中华人民共和国民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二）以合理的价格转让；(三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

特别提醒

夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。在善意取得的情形下，为保证交易安全，配偶财产权不得对抗善意第三人；但是在夫妻一方出于某种非法目的与第三人串通，低价转让夫妻双方共有的房屋的，此种转让行为无效。

来源：江西民事审判