借名买房，房子归谁所有？

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【情景案例】

小张大学毕业后留在城里工作，2010年想买个房准备结婚。回老家跟父亲老张商量时，老张突然想起前几天在村里听老王说的一件事，老王说他儿子小王在城里工作，单位在搞团购房，每个正式职工有一个指标，可以在某楼盘买一套优惠房，价格比外面人买要便宜蛮多。老王说因为小王自己已经买了房，所以就没钱参加单位的团购了，准备放弃这个指标。小张听父亲说了这个事以后，就找到小王，问小王能不能把这个指标转给他。小王说按照开发商的要求，这个房子只有以小王的名义买才能享受到优惠，不能把指标转给其他人。两人商量后，决定让小张借用小王的名义买房，钱都由小张出。小张提出要签一份借名买房的协议，小王提出“都是同村的人，签什么协议，万一让单位和开发商知道还不好，再说到时候合同、房产证都会给你，交房后也是你住，还有什么好担心的”。几年后，房价突然上涨，小王觉得自己吃亏了，提出要小张补点钱给他，小张不同意，双方起了争执。小王起诉到法院，提出房子是他的，只是借给小张住，要求小张搬走。小张提出他跟小王之间是借名买房，钱是他付的，有转款凭证，合同、房产证也都在他手上，自己才是真正的房屋所有权人，要求确认房子归他所有。

权威观点

房产证是确认房屋所有权的证明，证上登记的人一般即为房屋所有权人，但他人能够提供证据证明登记有误，其才是房屋实际所有人的除外。小张主张其与小王为借名买房的关系，小王只是名义上的购房人，其才是真实的购房人，并提供了充分的证据证明，且该行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，故小张有权要求确认其为真正的房屋产权人。

法官解读

一、如何确定房屋所有权人？

房屋属于不动产，不管是买新房还是二手房，都要到房管部门办理登记。房管部门会将房产有关情况记录在不动产登记簿上，登记完成后会向房屋所有权人发放房产证。房产证上登记的人就一定是房屋的所有权人吗？答案是否定的。房产证只能起到一个相对证明作用，而非有绝对证明性。在没有其他人提出异议的情况下，房产证上登记的人可以认定就是房屋所有权人。如果有其他人主张他才是实际的房屋所有权人，比如房子卖了没办过户、借名买房等情况，就不能仅仅看房产证了，而是要综合双方的证据来全面认定，确定房屋的实际所有权人。

二、什么叫借名买房？

一般情况下，谁买房谁出钱谁签合同，并将房子登记到买房人名下。但实践中，出于一些原因，真正的买房人只是出钱，要借其他人的名义去签合同买房、办证，房产证上登记的人不是真正的买房人，只是挂名而已。借名买房的原因主要有：1、规避一些买房的法律和政策，如房屋限购令的政策、贷款限制、减少税费等；2、享受特定购房的资格或优惠，如单位团购房、经济适用房；3、隐藏真实财产状况、转移财产逃避债务。一方当事人主张他才是实际购房人，就要提供证据证明存在借名买房的情况。先要说明借名买房的原因，还可以通过举证支付了购房款；持有相关票据、合同、房产证；居住使用房屋等情况来证明。

三、借名买房的效力。

实际购房人借用他人名义购买房屋，因房屋性质的不同，违反的相关法律或规定不同，导致的法律后果也不同：1、合同内容不违反法律强制性规定，没有损害社会公共利益，借名买房合同应为有效。小张借小王的名义买房，只是为了享受小王作为单位职工的内部优惠，只是违反了单位内部规定，没有损害社会公共利益，应认定是有效的。2、违反了国家政策关于特定购房人资格的规定，借名买房合同应为无效。如经济适用房等保障性住房，是国家对低收入住房困难的家庭给的特殊照顾，购房人资格和房屋转让都有严格的限制，不符合条件的人借名购买这类住房，扰乱了国家秩序，也侵害了其他符合购房资格家庭的权益，客观上损害了社会公共利益，应为无效。3、违反了国家限购政策的，就算双方之间的借名买房约定有效，也没有办法到房管部门把房子登记到实际购房人名下，所以对于实际购房人要求名义购房人办过户手续的，是没有办法实现的。4、借名买房是为了转移财产、逃避债务的，合同无效。5、如果借名买房无效，那么房子就应该归名义购房人所有，实际购房人只能要求返还购房款和承担损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

特别提醒

房产登记簿上记载的权利人一般即为房屋所有权人，若有证据证明实际所有权人另有他人的，可予以确认。借名买房有风险，三思而后行。签订协议写清楚，保留证据防诉讼。一旦可过户，尽快及时办。

来源：江西民事审判