开发商一房多卖，咋办？

嘉兴律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/jiaxing/

【情景模拟】

某房地产公司开发了一个楼盘，在取得商品房预售资格后，开始对在建的住宅进行预售。张某与女朋友恋爱多年，决定在该楼盘买一套房屋作为婚房。2018年6月，张某与房地产公司签订了《商品房预售合同》，约定了房屋价款和付款时间，公司保证在年底可以交房，并在交房后一年内办理房产证。合同签订后，张某按照合同约定支付了购房款。8月份，房地产公司把张某买的这套房子又卖给了李某，双方也签订了一份内容相同的《商品房预售合同》。合同签订后，李某有些不放心，想着钱已经交了，但房子还没有建好，要等到年底才能拿到房子的钥匙，要是房地产公司再把这套房子卖给其他人怎么办。刚好李某有个做律师的亲戚，咨询了亲戚以后，李某与房地产公司一起到房管部门对他签订的这份《商品房预售合同》进行了预告登记。12月底，房地产公司将房子交给了李某，并准备办证。张某知道了这件事以后，非常生气，认为凡事都有个先来后到，房子是他先买的，应该由他得房，要求房地产公司把房子交给他。房地产公司承认因为公司资金出现了问题，确实把这套房子先后卖给了张某和李某，收了两笔钱，但现在房子已经交给了李某，只能把张某之前付的购房款退还给他了。双方为此发生纠纷。

权威观点

向他人购买房屋并签订协议，在办证前，为防止“一房多卖”，可以在协议签订时向登记机构申请预告登记。一旦进行了预告登记，未经买房人同意，卖房人不能再任意处分该房屋，即便处分也不发生物权效力。

法官解读

一、什么叫预告登记？

实践中，有些房子在卖的时候，还不能马上办证。这个时候买房人可能会担心，房屋没有在自己名下，但又交了钱，万一开发商再把房子卖给其他人，或者二手房的房主想反悔，自己到时候拿不到房子怎么办，会不会竹篮打水一场空？法律上设定了“预告登记”制度，就是双方签订了房屋买卖合同但还没有办证，为了保障将来能够顺利办证，先向房屋登记机关申请办一个预告登记，等可以办证了就直接去办，取得房子所有权。

二、注意“预告登记”与“预售登记备案”的区别。

向开发商买房时，签了合同以后开发商会到房管部门办理合同备案登记，这个“备案登记”其实并不是我们所说的“预告登记”。“备案登记”是政府要求开发商一定要去办理的，是一种行政管理措施，但目前没有“预告登记”上面所说的作用。

三、预告登记有什么用？

一房多卖的，预告登记人优先取得房子所有权。如果一套房子先后卖给了好几个人，都想要房的话，谁可以得到？一般是按照合同签订先后顺序来定，但如果其中有人办了预告登记，这个人的权利最先保障。因为一旦办了预告登记，开发商再要求把这一套房子登记到其他人名下，在房管部门是办不成的，如此一来就有效预防了一房多卖情况的出现。本案中，开发商将同一套房屋先后卖给张某和李某，但李某在签订合同的同时，还办理了预告登记，李某可以在办证条件满足后根据预告登记办理房屋产权登记。张某虽然签订合同在先，但因为没有办理预告登记，所以他的权利就不如李某有保障。在李某办理了预告登记的情况下，开发商无法再把房子登记到张某名下。因此，张某要求开发商交房并办证，是没有办法实现的，他只能要求开发商承担违约责任。

四、预告登记的时间限制。

预告登记也是有时间限制的，当房子可以办证的时候，买房人如果90天内没有去办，那么之前的预告登记就会失效，在取得房屋所有权方面就不会比别人再有优势了。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

申请登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

特别提醒

买房时，为了防止卖房人一房多卖，在房子办证之前，买房人可以申请预告登记。一旦办了预告登记，如果买房人不同意，卖房人就不能对这套房子再作任何处理，处理了也没用，其他人拿不到房子所有权。

来源：江西民事审判