房屋买卖中的民法典...

青岛律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/qingdao/

卖房人不同违约情形应承担的相应责任

案情简介

2015年3月，开发商A公司取得预售许可后与B公司签订《商品房预售合同》，合同约定：A公司将其所开发建设的E座住宅楼底商1201号房屋出售给B公司，2016年9月交付房屋，当月办理E座住宅楼产权证，10月办理1201号房屋产权证。此外，合同中还约定了逾期交房，逾期办理相关住宅楼、房屋产权证，逾期支付定金及房款价款的违约金。《商品房预售合同》附件中载明E座住宅楼前规划为绿地。合同签订后，B公司依约支付了定金、房款。2016年10月，A公司向B公司交付了已经规划验收的1201号房屋，但未办理E座住宅楼产权证和1201号房屋产权证。后A公司将E座住宅楼楼前经报规划批准的绿地改建为地面停车场。

由于A公司擅自将原规划绿地改建为车位，规划部门对A公司发出整改通知，房屋登记部门据此未予办理E座住宅楼产权证和1201号房屋产权证，B公司将A公司起诉至法院，要求A公司办理E座住宅楼产权证和1201号房屋产权证，并支付违约金。

法院判决

法院经审理认为，A公司与B公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规效力性强制性规定，系有效合同，双方均应遵照履行。B公司依照合同约定支付了定金和房款，A公司也应该按照合同约定履行自己的合同义务。A公司未依约办理E座住宅楼及1201号房屋产权证均属违约行为，故应承担违约责任。

法院据此判决，A公司为B公司办理1201号房屋产权证，并向B公司支付逾期办理E座住宅楼和1201号房屋产权证的违约金。

法理分析

违约责任：我国《民法典》五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

由上述规定可以看出，承担违约责任的种类通常有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失。此外，还有支付违约金及定金等责任形态。

违约金制度：违约金，是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人因违约而向另一方支付的金钱。违约金的标的物是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。

《民法典》第五百八十五条规定了违约金制度。该条第一款规定，当事人可以约定另一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

如果当事人约定了违约金条款，则在违约金与其他法定违约责任（继续履行、采取补救措施、赔偿损失等）的关系上，应当认为当事人就违约责任有特别约定，在此情形下，应当优先考虑当事人之特别约定，适用违约金条款，无特别约定时，考虑其他法定违约责任。

法官提示

（一）合同能够履行的前提是合同成立并且有效。

1、合同主体具有相应的民事行为能力；

2、意思表示真实；

3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

（二）严格履行合同是实现合同目的的关键。

合同是当事人之间的法律。购房过程中要树立合同意识，严格依合同履行，遇到违约严格依照合同维权。

共有人擅自卖房，买房人怎么办

——房屋共有人意愿对合同履行的影响及责任分担

案情简介

2017年1月，房屋买受方赵某与出售方李某通过某中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，对房屋的价款、交付、解除抵押登记、权属转移登记、违约条款等进行了约定。涉案房屋的产权登记为李某和韩某二人，二人各持有一本房产证。合同第六条约定了出售方李某保证其本人、共有权人韩某同意出售房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。如果因此导致合同无效或者不能履行，买受方有权解除合同，出售方应退还已收房款，并承担违约责任及全部赔偿责任。上述合同及附件中出卖人李某和韩某的名字均为李某所签，李某另在代理人处签字。合同签订后，赵某支付10万元定金给李某。后因为韩某不同意卖房，不配合办理解除抵押手续，购房无法进行，赵某将李某、韩某诉至法院，要求解除合同，返还定金，赔偿违约金。李某辩称其未经韩某同意处分共有房屋，合同无效，不应承担违约责任。

法院判决

法院经审理认为，韩某并未在涉案合同上签字，事后也未对李某代其签署买卖合同的行为表示追认，故涉案买卖合同对韩某不发生效力，相关责任应由李某承担。由于韩某不同意出售涉案房屋，买卖合同无法继续履行，支持赵某解除合同的请求。李某出售房屋时与韩某处于离婚诉讼之中，其明知韩某不同意出售涉案房屋仍与赵某签订买卖合同，应退还定金并承担相应的违约责任。李某对于赵某的损失应当承担主要责任，但赵某明知韩某未在买卖合同上签字，李某向其提供的结婚证和房屋所有权证也仅为李某自己所持有的证件。在房屋产权证上已经载明房屋系李某和韩某共同共有的情况下，赵某也未进行实地看房，未提供证据证明韩某授权李某进行卖房，其在合同签订过程中未尽到审慎的注意义务，对于自己发生的损失亦应当承担一定的责任。因此，法院综合举证情况和双方过错程度，判决李某返还定金10万元，赔偿违约金20万元。

知识拓展

（一）共有房屋买卖中无权代理与无权处分的识别

无权代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然以被代理人名义实施民事法律行为。其构成要件有二：（1）欠缺代理权限；（2）以被代理人名义。

无权处分，是指行为人没有没有处分权或者欠缺处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其构成要件有三：（1）欠缺处分权；（2）以自己的名义；（3）处分的是他人财产。

可见，二者除了法律关系上的不同外，其外部明显特征为以谁的名义从事法律行为。

（二）共有房屋买卖中无权代理和无权处分的法律效果

1.无权代理的一般法律效果：可以追认，不追认行为人承担责任。

2.无权代理的特殊情形——表见代理

《民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

3.无权处分的一般法律效果：可以追认，不追认行为人承担责任。

4.无权处分的特殊情形——善意取得

《民法典》第三百一十一条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

法官提示

二手房屋买卖中涉及到共有人时，往往存在一定的法律风险，需要买受人谨慎规避风险。无论是表见代理还是善意取得制度，其目的都在于保护善意的相对人，要求买受方尽到了审慎的注意义务，尽到了一个理性人在面对购买房屋这种重要事务时的谨慎、无过失。即使不愿继续购买房屋，无过错的买受人在获得损失赔偿等方面也具有显著优势。正是由于案例中的赵某不满足这一条件，其无法实现购买涉案房屋的目的，也无法要求对方赔偿其全部损失。

为避免类似情况，买受人在购买二手房屋时，应谨慎审查房屋是否存在共有人、共有人是否同意出售房屋。买受人要首先查看房屋产权证是否为共有产权证，如果并非共有产权证，则要询问其婚姻状况，判断房屋是否系共有。如果涉及到离婚，则应留意其离婚协议中对于房屋的分割。如果是共有房屋，则要着重审查其共有人的意愿，具体而言，应当尽量要求共有人到场亲自签署同意出售声明、买卖合同等文件，并将身份证、结婚证等原件与本人核对，证明其确为共有人。如果共有人确实有合理原因无法到场，应要求其代理人携带身份证、结婚证原件以及其签署好的同意出售声明等文件，同时可以通过电话、视频等方式确认其共有人确实同意出售房屋。此外，买受人还可以通过多次实地看房等方式确认房屋是否有共同居住人以及共有人的意愿，比如，有案例中法院通过买受人多次看房时共有人在场，且未反对售房即推定共有人同意出售房屋。同时，买受人应注意留存好相应的文件、微信记录、录音录像等证据，避免因举证不能而承担不利后果。

来源：京法网事