房屋买受人对建设单位享有优先受偿权的房屋提起案外人执行异议之诉还是申请再审？

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基本案情

2013年11月26日，A置业公司（出卖人）与王某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于某区地块土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，并已取得商品房预售许可证，办理了商品房预售许可登记。买受人购买A开发的D1栋4楼房屋，商品房为预售商品房。买受人按50%首付加银行贷款付款。

后王某向A置业公司支付了50%首付款，A置业公司也向王某出具购房收据。并于2014年3月8日，与银行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定借款人王某、抵押人王某、保证人A置业公司，抵押人愿意以其从售房人处购买的该合同约定的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还该合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。并办理设立了预购商品房抵押权预告。

后房屋于2016年建成，交由王某实际使用，但因A公司原因，一直未能办理房屋产权证。

2016年10月1日， A置业公司因拖欠建设单位B建设公司的工程款，被建设公司B公司起诉，法院判决A置业公司需偿还B公司5000万元工程款，同时，确认B公司可就A公司的D1,D2栋房产折价、拍卖款优先受偿。判决生效后，B公司向法院申请了强制执行，并查封了王某所购买的房屋。

王某以其在法院查封上述房屋之前已经签订书面买卖合同并占有使用该房屋为由，对法院的查封执行行为提起执行异议，但后被法院驳回。后王某准备向法院提起诉讼。

案例分析

本案的关键在于：王某是对原审判决提起再审，还是直接提起执行异议之诉？

根据《民事诉讼法》第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回”。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

该条法律规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”是指案外人提出的执行异议不含有其认为原判决、裁定错误的主张。案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行与否定建设工程价款优先受偿权权利本身并非同一概念。前者是案外人在承认或至少不否认对方权利的前提下，对两种权利的执行顺位进行比较，主张其根据有关法律和司法解释的规定享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行；后者是从根本上否定建设工程价款优先受偿权权利本身，主张诉争建设工程价款优先受偿权不存在。本案王某对原判决并无异议，意在请求法院确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益；因此，是属于民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”的情形。因此，王某应当向法院提起执行异议之诉。而不是对判决申请再审。

案件处理：后王某向法院提起执行异议之诉，法院依法予以受理，并进行审查。

律师提醒

在建设工程价款强制执行过程中，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

来源：南京法律顾问工作室