小区车位只售不租，业主如何维权

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随着汽车保有量的不断增加，停车难和停车贵是许多小区业主头疼的问题，特别是没有地下车库的老小区，由于车位数量有限只能先到先停，给小区业主停车造成很大烦恼。为了缓解停车难题，南京市正在推进机关企事业单位共享车位，今年8月南京市下发了《关于推进南京市停车资源共享利用工作的通知》，要求有条件的机关事业单位在今年底前必须拿出二成车位供周边居民夜间停车，缓解停车难。

而对于新建小区来说，车位配比相对更加合理，车位数量基本能满足小区业主停车需求。也有部分小区开发商基于销售车位的需要，规定小区车位只售不租，导致不愿意购买车位的业主无法在小区内停车，本文通过相关案例探讨遇到这种情况时业主如何维权。

案情简介

2018年12月，赵某（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定周某购买甲公司开发的某小区某室房屋，该商品房所在小区的会所、配建车库以及其他附属设施未计入公摊面积，建设费用也未列入商品房的价格中，其所有权归出卖人所有。2020年甲公司将案涉房屋交付赵某。由于该小区车位只售不租，赵某认为侵犯了业主的权利。经赵某了解，小区配套建设地下停车位约3000多个，但至今业主购买地下停车位不足三分之一。由于甲公司采取只售不租的措施，致使地下车位大量闲置。赵某要求甲公司将闲置的车位出租给其使用，遭甲公司拒绝。赵某认为，甲公司的行为违反法律的相关规定，故特诉至法院。

赵某向法院提出诉讼请求：1、被告将小区的一个地下车位出租给原告使用，租期2年，租金暂为150元/月（150元是估计的市场价格），租金可以双方协商，如果协商不成可以用国家物价部门的指导价；2、诉讼费由被告承担。

裁判结果

一审法院认为：涉案小区地下车位采取出租、出售或者附赠等何种方式进行交易，是业主与甲公司作为平等民事主体间的市场行为，双方均有权自主决定是否进行交易以及采取何种交易方式。现原告要求被告对于地下车位按照出租方式且要求租期为2年等订立合同，实质上是请求法院判令被告和赵某签订地下停车位租赁合同，而双方能否达成协议属于当事人意思自治的范围，故原告的诉请有违合同自由原则，本院依法不予支持。故法院判决驳回赵某诉讼请求。

赵某不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

律师分析

关于小区开发商是否有权规定小区车位只售不租，笔者认为应对小区车位的产权归属进行分析。新建小区车位一般分为产权车位、人防车位和公共车位三种形式。上述案例涉及的车位即为产权车位，由开发商投资建设，在出售给业主前所有权归开发商，对于该类车位，开发商有权决定出售、出租或附赠。人防车位具有特殊性，该类车位只能出租不能出售或附赠。公共车位，一般指的是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《民法典》的规定这类车位属于业主共同所有。另根据《江苏省物业管理条例》第63条第三款规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。” 因此，开发商或物业公司强制规定小区车位只售不租既不合理也不合法。

实务中，业主遇到这类问题有的以个人名义向法院起诉，也有以业委会名义向法院起诉，最终却被法院驳回诉讼请求。以江苏本地法院案例来看，法院认为，虽然小区车位只售不租行为违反了《江苏省物业管理条例》相关规定，但该规定不产生强制缔约的民事法律效果，只能产生行政管理上的法律后果。

综合以上分析，业主面对小区车位只售不租的现象可根据《江苏省物业管理条例》第八十九条第二款之规定向相关物业管理行政部门进行投诉。上述第八十九条规定，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。”

来源：南京法律顾问工作室 作者：陈彬