无购房资格签订商品房买卖合同，法院判令合同解除！

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基本案情

A公司系B市某知名房地产开发企业，王某系C市人员，高中文化，在C市缴纳社保，并未在B市从事任何工作、经营。2020年6月1日，A公司房产销售人员，告知王某其可以在B市买房，并向其成功推荐、签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，王某购买A公司开发的B市某小区的房屋一套，房屋总价100万元。首付30%即30万元，贷款70万元。需要缴纳5万元定金。如王某单方面解除合同，需承担5万元的违约责任。首付款需在2020年8月4日前付清。

合同签订后，王某向A公司缴纳了5万元定金，并于2020年8月1日，将剩余25万元的首付款转到A公司账户。后王某发现，B市要取得购房资格需要缴纳2年以上社保，但其社保并不在B市，其并不具有任何的购房资格，因此，王某多次与A公司联系，要求解除合同，退还30万元。A公司认为王某系违约，应承担5万元的违约责任。故双方协商未果，王某遂诉至法院。

案件分析

本案的争议焦点在于：1：王某是否有权解除合同？2.如王某单方面解除合同，是否需要承担违约责任。

对于第一点，我们认为：因B市购房资格的取得需要满足缴纳2年社保的要求，而原告王某在B市并未缴纳社保，其并无购房资格。因此，其签订的《商品房买卖合同》违反了B市商品房限购政策，也因此在实际履行过程中，无法实际履行。原告王某购买案涉房屋的目的不能实现，因此，其要求解除合同，符合法律规定。

对于第二点，我们认为：在商品房预售合同中，对购房人是否符合限购政策及审核，应当是开发商的附随义务。开发商作为当地专业的房产销售企业，应当比王某更了解当地的购房政策，并且也应主动审查购房人的购房资格。因其未能尽到审核义务，在合同的解除中存在一定过错。另外，对于购房人而言，对于自身是否符合当地限购政策以及是否具有购房资格应当具有一定认知，其自身也未尽到审核义务。故双方对合同的解除均有一定的过错。

法院判决：一审法院经审理判令：解除A公司与王某之前签订的《商品房买卖合同》，A公司返还王某全部30万元的购房款

律师提醒

对于房屋购买人是否具有购房资格，买卖双方均应当进行一定的审查。如买方因无购房资格导致房屋无法过户，其可以向法院起诉要求解除合同。

来源：南京法律顾问工作室