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小丽（化名）去年毕业后打算留在济南打工，要留下首先就得解决住的问题。于是，小丽找到了一家中介公司。在初步筛选后，租下某小区单元房内的其中一间小卧室。“刚毕业没收入，选择合租屋也是想尽量能省点钱。”小丽的初衷是好的，但万万没想到，合租房才住了没一个月，就被中介安排进去一位男性租客。随后小丽向中介提出退租要求，并要求中介公司退还自己的租金、押金、物业费等。但中介公司扣除违约金后，只退还小丽一百余元，双方协商未果，无奈下小丽将中介告上法庭。案子虽不复杂，但小案子却凸显大问题，为了规范住房租赁市场秩序，保障住房租赁各方当事人合法权益，结合近年来房屋租赁合同纠纷案件，济南市中级人民法院向市场监督管理部门发出一份《司法建议书》，而让人欣慰的是，这份建议书刚发出不久就收到了“回复”。
一审判定中介公司违约
对于小丽而言，她只想知道，中介公司认为自己违约这事儿有法律依据吗？如果自己没有违约，那么中介公司又是否存在违约行为呢？山东商报·速豹新闻网记者了解到，根据一审法院审理认定，中介公司存在根本违约行为，因此除了支付小丽前期支付的房租、押金、物业费等外需再支付小丽一千余元的违约金。
根据一审法院已经查明和确认的事实，小丽与中介公司之间签订的合同仅在第二条约定房屋租赁用途为居住，居住人数为1人，并未对合同的其他履行方式明确约定，双方在随后的实际履行中也未能达成补充协议，《合同法》第六十二条第（五）项的规定：当事人就有关合同履行方式约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行。一审法院认为，小丽租赁涉案房屋是出于居住的目的，且其租住的房屋为单元房中的一个房间，卫生间、厨房、客厅等公共部位需要与他人共用，作为女士，要求与女性合租一套单元房，不论是从居住生活的方便还是居住安全考虑，都更有利于实现合同目的，且从中介公司员工给小丽的微信回复中可以证实，小丽也确实向中介公司一方提出了与女士合租的履行要求，中介公司应当本着诚实信用的原则，按照有利于实现合同目的的方式履行合同，但中介公司却不但忽视小丽的要求，还在未向小丽告知也未征得小丽同意的情况下，就将涉案房屋其他房间租赁给了与小丽互不相识的男士，造成小丽无法在其租赁的房间内继续方便安全地居住，小丽租赁房屋的合同目的无法实现，中介公司的行为应构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，小丽可以要求解除合同。
随后一审法院判决：小丽与中介公司签订的《房屋租赁合同》解除；中介公司需返还小丽管理费、物业费、房租及押金等一千余元；此外还需支付小丽违约金一千余元。
中介是否承担违约责任？
一审判决后，中介公司不服判决，随后上诉到济南市中级人民法院。该院民事审判第四庭员额法官明霞经过审理，认为本案的争议焦点是，中介公司是否构成根本违约，是否应承担违约责任。中介是否承担违约责任，要看当事人在合同里有没有明确的约定。
因为合租房存在合租人的不确定性、共用卫生间及水、电、暖、物业费等的分担问题，需要承租人之间相互的信任及必要的容忍，因此，对合租人的选择及费用的分担，应在租赁中明确约定。本案中，涉案单元房有三个独立的房间，中介公司以间为单位分租给三人，小丽承租住其中一间，这个时候她应该知道另外两间的承租人是不确定的。首先，小丽作为一个成年人，应该认识到合租房不同于女生公寓，虽口头提出了与女生同住的请求，但并未作为合同的明确约定，也未明确约定中介公司安排男女混住属于违约情形之一；其次，中介公司未以书面承诺的方式承诺涉案单元房仅出租给女生，小丽提交的证据也不足以证明中介公司已经口头承诺过仅出租给女生；再次，租赁合同未约定中介公司安排其他人入住前，需征得小丽的同意。因此，中介公司安排男生入住该合租房并不违反合同约定,不存在违约情形。依据合同约定，小丽如对房间不满意，可以通过调房的方式，另行承租其他房间，因此，中介公司安排男生入住其他房间，并不足以导致小丽合同目的的不能实现，一审认定中介公司构成根本违约，无事实及法律依据。
小丽提出退房后，双方自行办理了房间的交接，租赁合同以协商的方式解除。综上，双方租赁合同的解除是因小丽认为自身居住不方便，而非因中介公司违反合同约定所致，一审判决中介公司承担违约责任不当，法院应予以纠正。对小丽要求中介公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。中介公司对其应返还小丽管理费、物业费、房租、押金无异议，法院予以确认。
法院向相关部门提出司法建议
小丽的这起案件虽不复杂，但反映出当前的一类社会现象。随着济南各类产业人才、新就业大学生及其他外来务工人员数量增长，租房需求进一步扩大，合租作为住房租赁新业态逐渐兴起。因住房租赁中介机构经营管理不规范，合租房内租住人员数量多、男女混住情形较为普遍，存在较大的治安、消防隐患，由此引发较多房屋租赁合同纠纷案件。对此，济南市中级人民法院特意向济南市市场监督管理局发出一份《司法建议书》。其中提到，为规范住房租赁市场秩序，保障住房租赁各方当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，特提出以下建议：
一、加强宣传，引导住房租赁中介依法诚信经营
通过分发宣传单页、开展普法宣传活动等方式，走进社区，走入中介机构，让住房租赁中介机构了解相关法律规定，增强依法经营意识，督促住房租赁合同备案，减少房屋租赁安全隐患。
二、强化监管，规范住房租赁合同文本
定期抽查住房租赁中介机构使用的合同范本，指导其完善适应当前租赁市场的引导性条款，明确合同中租赁房屋基本情况、租赁期限、租金、押金、合同解除、违约责任等要素。如租客有特殊需求，住房租赁中介与租客协商一致后，应当将相应需求在合同条款中予以明确约定，避免后续产生纠纷。加大房屋租赁中介机构非法行为查处力度，督促房屋中介建立合租房管理台账，配合公安、消防部门定期巡查管理，及时消除安全隐患。
三、注重调解，妥善化解住房租赁矛盾纠纷
充分发挥街道办事处、社区网格管理人员作用，依托住房租赁相关行业协会，积极调解处理住房租赁引发的矛盾纠纷，维护住房租赁当事人合法权益。
这份司法建议很快就收到的“回复”。接到司法建议书后，济南市市场监督管理局随即与相关部门取得联系，积极配合业务主管部门集中整治住房租赁领域的问题，协同加强对房屋中介机构、住房租赁企业的法律宣传和监督管理，推行济南市住房租赁合同示范文本，加强合同行政管理，指导企业依法诚信经营，取得了良好的效果。
来源：山东商报
